土地储备贷款

　　土地储备贷款指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款业务。

　　以上海农商银行提供的土地储备贷款业务为例：

　　业务特点：贷款金额不超过收购、整理和储备总成本的70％，贷款期限最长不超过2年，采用土地抵押、土地收益权质押等贷款人认可的其它保证方式。

　　适用对象：经政府批准成立的土地储备机构，土地征用手续必须齐全。列入政府年度土地储备计划，借款人必须有30％自筹资金，并在贷款人处开立贷款和偿债专户。

　　（一）借款人应具备以下条件：

　　1、经省、市级人民政府批准成立，经工商行政管理部门或主管部门核准登记，专门从事土地收购、整理和储备的事业法人并已纳入国土资源部门土地储备机构名录，同时具有省级财政部门核发的融资规模控制卡;

　　2、经营管理规范，财务状况良好，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力;

　　3、符合银行其他有关规定。

　　（二）贷款项目应具备以下条件：

　　1、符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，已纳入当地政府的年度土地储备计划;

　　2、项目资本金等符合银行有关规定。

　　1、政府信用风险

　　从借款人的角度来看，工商登记虽然是企业法人，但大部分土地储备机构并不按照公司化规范运作。他们只代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务，不负责资金土地的安排，缺乏经营自主权，权责不统一，公司治理结构和监督机制不完善。事实上，它们属于政府的附属机构。作为融资主体，他们只是贷款的空壳;另一方面，政府往往将土地储备贷款作为财政资金，而不是完全用于储备土地项目，而是用来弥补资金在其他城市的建设。对于拍卖储备土地的款项，政府并没有及时用它来偿还贷款，这对赤字财政来说是一纸空文。因此，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。

　　2、政策性风险

　　近年来，国家加大了整顿和规范房地产市场和土地市场的力度。加强了建设用地审批管理，收缴了地市级国土部门土地项目审批权限，暂停了农用地转用非农业建设用地审批。这可能使储备土地无法拍卖变现，肯定会影响城市房地产建设规模和土地拍卖过程，甚至从而影响贷款的及时收回。

　　3、法律风险

　　《中华人民共和国土地管理法》严禁擅自或越权审批建设用地。储备土地必须符合经法定程序批准的近期建设规划、城市总体规划和土地利用总体规划。近年来，随着“城市化”进程的加快，城市郊区大量农用地被征用作为储备用地，其中被当地政府越权审批占用。而且土地储备机构并没有实际缴纳土地出让金，只是办理了土地出让手续，为了获得贷款而改变了土地的性质。土地处置存在很大的法律风险。

　　4、银行经营管理风险。

　　在审计实践中，抵押物不是贷款对应的储备土地，或者发现银行发放的部分土地储备贷款尚未抵押;对资金贷款的使用缺乏有效的控制。