土地流转信托

　　土地流转信托是指以农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。

　　土地流转信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将对新型城镇化产生深远的影响。

　　所谓的土地信托，就是在公有制为基础的前提下，利用信托共有制多层产权结构的特点，将土地分解为价值资产和实体资产，把集体土地的所有权、受益权和经营权进一步分开，农民享有受益权和最终处置权，而信托公司则享有经营权，实行土地的统一规划和开发利用，发展适度规模经营。

　　就目前国内市场上中信信托和北京信托发行的两单产品来看，土地流转信托主要是农村土地承包经营权流转信托，是一种财产权利的信托。一方面，土地承包经营权不属于《信托法》中禁止和限制流通的信托财产，土地承包经营权可以成为信托财产。另一方面，《农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭集体承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”，可以将信托模式列入到“其他方式”中，因此，土地承包经营权通过信托模式流转符合有关规定。通过设立财产权信托，符合土地公有制以及禁止土地所有权流转的规定。

　　2013年10月17日，被赋予诸多期待的“土地流转信托计划”终现实质性操作，第一单花落中信信托，而试点地点选择了安徽省宿州市。35年前小岗村开创了家庭联产承包责任制的先河，相隔35年后的这次改革又以安徽作为突破口，其标志性意义不容忽视。

　　此支信托计划保持土地性质不变，通过土地的重新归集，将零散的农用地转移集中到现代农业种植企业手中，比如专业农业经营公司、家庭农场或种粮大户，通过集约化经营形成规模效益；再通过信托产品的设计，合理地将集约经营提升的地租收入在农户、土地整理者之间分配。

　　通过梳理当下信托公司开展土地流转信托业务过程中方案设计的要点，可以发现目前典型的土地流转信托产品设计大致趋同，均采用结构化的信托产品联结设计。

　　1、信托交易结构的参与主体

　　一份完整土地信托计划体现了各信托参与主体之间关联的方式。典型的土地流转信托参与主体包括信托主体和土地流转服务商等第三方主体。

　　信托主体包括委托人、受托人及受益人。服务商通常为信托计划提供项目整体规划、农地评估和招商招租等方面的服务。

　　在委托人方面，目前市场存续的土地流转信托计划大都采用信托份额分级设计。

　　A类委托人，一般由当地政府担任，通过多层委托，将农户拥有的土地承包经营权集合一起，委托给信托公司，由单独的信托协议安排，实现财产权信托；B类委托人，一般为合格投资者，由信托公司非公开募集寻找。该类委托人将合法拥有的资金委托给信托公司，并由单独的资金信托协议安排，实现资金信托行为；C类委托人，与B类委托人同为资金提供方，即投资者。但二者在性质上有些差异，B类份额形成的资金信托，主要用于配套资金的补给，以便为实际经营方提供融资支持。而C类份额通常根据流动性缺口测算做出的技术性工具安排，并不是每个项目都有此层级安排。简言之，B类份额是“配套资金”，C类份额是“风险准备金”。

　　2、操作程序

　　（1）土地承包经营权确权、登记。在农户自愿流转土地承包经营权的基础上，由政府主导，根据一定的程序对土地承包经营权的确权、登记。

　　（2）土地承包经营权归集。分散的土地承包经营权或者通过成立土地股份合作社归集，或者经过多层委托形式，通过政府将土地承包经营权委托给信托公司。

　　（3）确定土地经营主体。在确定经营主体方面，引入第三方专业服务商旨在于整体规划、农地评估、招商招租等方面的为信托运作提供服务。以专业合作社形式作为经营土地主体，因实操者具有的“行家里手”特质，更好体现了“农地农用”原则。

　　（4）还款来源及收益分配。土地信托计划的还款来源由土地经营者经营农业收入及其他补充还款来源构成。收益分配的方式总体上为“固定+浮动”的形式，其中固定收益体现在A类委托人获得的地租收入及资金信托单位持有人的资金占用费用，浮动收益体现为土地价值的潜在提升在信托参与主体间的兑现。

　　3、风险控制措施

　　风控是保证实现信托目的的强制手段，土地流转信托计划一般采取以下风险控制具体措施：

　　（1）引入第三方专业服务商，由专业运营机构与受托人对土地经营方的经营能力进行审查，严控交易对手风险。

　　（2）结构化设计：通过分级为信托计划做内部增信安排。

　　（3）严格协议安排，因为土地流转信托交易结构通常比较复杂，背后涉及的利益主体多元化，既涉及政府，又涉及农户，受托人通常“不见兔子不撒鹰”，预先与信托土地经营方签署明确合作意向。

　　（4）类似“对赌”设定，与实际的交易对手签订承诺协议，确保信托计划项下获得的租金收入能够覆盖全部A类受益人收益。在信托计划结束时出现不利委托人情况下，有差额不足义务。