土地承包经营权

　　按照党的十八届三中全会精神，承包经营权是指有农民或集体经济组织对集体所有的土地、山林、滩涂、草原等依据合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。农村土地承包经营权是在我国农村实行家庭联产承包制以后而产生的一种民事权利。物权法又把土地承包经营权的性质定位为用益物权，这不仅因为它符合用以物权的本质和特征，更重要的是落实了加大对承包人权利保护的立法宗旨。

　　土地承包经营权的主体，包括发包主体和承包主体。根据法律规定，发包主体(即发包方)根据土地的所有权主体情况而确定，村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或村委会代表村农民集体发包；村民小组农民集体所有的土地，由农民集体经济组织或村民小组、村集体经济组织、村委会代表村民小组农民集体发包；国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。土地承包主体(土地承包经营权人或承包方)，根据家庭承包和其他方式承包两种情况确定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，其他方式承包的承包方是农户、单位或个人，不限于本农民集体经济组织的成员。

　　第三百三十条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

　　农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

　　第三百三十一条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

　　第三百三十二条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

　　前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。

　　第三百三十三条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

　　登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

　　第三百三十四条 土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　第三百三十五条 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　第三百三十六条 承包期内发包人不得调整承包地。

　　因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包的法律规定办理。

　　第三百三十七条 承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的，依照其规定。

　　第三百三十八条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依据本法第二百四十三条的规定获得相应补偿。

　　第三百三十九条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

　　第三百四十条 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。

　　第三百四十一条 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　第三百四十二条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

　　第三百四十三条 国家所有的农用地实行承包经营的，参照适用本编的有关规定。

首次登记

　　1.适用

　　依法以家庭承包方式承包农民集体所有或者国家所有依法由农民集体使用的耕地、水域、滩涂等农村土地从事种植业、畜牧业、渔业等农业生产的，可申请土地承包经营权首次登记。

　　2.申请主体

　　以家庭承包方式取得的土地承包经营权首次登记，应由发包方申请。

　　3.申请材料

　　申请土地承包经营权首次登记的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）土地承包经营权合同（土地承包合同）；

　　（4）地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果。

　　4.审查要点

　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）土地承包经营权合同（土地承包合同）等土地权属来源材料是否齐全、有效；

　　（2）申请人、承包方与土地权属来源材料记载的主体是否一致；

　　（3）地籍调查成果资料是否齐全、规范，地籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积是否符合要求；

　　（4）《不动产登记操作规范（试行）》等要求的其他审查事项。

　　不存在《不动产登记操作规范（试行）》等规定不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿后，向承包方核发封皮标注“土地承包经营权”字样的不动产权证书。

变更登记

　　1.适用

　　已经登记的土地承包经营权，因下列情形之一发生变更的，当事人可申请土地承包经营权变更登记：

　　（1）承包方代表姓名或者身份证号码、家庭成员情况发生变化的；

　　（2）承包土地的地块名称、坐落、界址、面积等发生变化的；

　　（3）承包期限届满，承包方按照国家有关规定继续承包的；

　　（4）同一权利人分割或者合并承包土地的；

　　（5）法律、行政法规规定的其他情形。

　　2.申请主体

　　土地承包经营权变更登记应由不动产登记簿上记载的权利人申请。

　　3.申请材料

　　申请土地承包经营权变更登记的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权属证书；

　　（2）承包方代表姓名或者身份证号码、家庭成员情况发生变化的，提交能够证实发生变化的材料；承包方代表姓名或者身份证号码发生变化的，还应当提交变更后的土地承包经营权合同（土地承包合同）；

　　（3）承包土地的地块名称、坐落、界址、面积等发生变化的，提交变更后的土地承包经营权合同（土地承包合同）；涉及界址范围、面积变化的，还应当提交变更后的地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果；

　　（4）承包期限届满后延包的，提交延包后的土地承包经营权合同（土地承包合同）；

　　（5）同一权利人分割或者合并承包土地的，提交变更后的土地承包经营权合同（土地承包合同），以及变更后的地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果。

　　4.审查要点

　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）申请变更登记的土地承包经营权是否已经登记；（2）申请土地承包经营权的变更材料是否齐全、有效；

　　（3）申请变更事项是否与变更材料记载的变更事实一致；

　　（4）申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

　　（5）《不动产登记操作规范（试行）》等要求的其他审查事项。

　　不存在《不动产登记操作规范（试行）》等规定不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿后，向承包方核发封皮标注“土地承包经营权”字样的不动产权证书。对于延包中因土地承包合同期限变化直接顺延的，由发包方统一组织承包方申请变更登记，登记机构依据延包合同在登记簿上做相应变更，在原农村土地承包经营权证书上标注记载，加盖不动产登记专用章。家庭成员情况发生变化的，登记机构在不动产登记簿和不动产权属证书“承包方家庭成员情况”的“备注”栏中说明。

转移登记

　　1.适用

　　已经登记的土地承包经营权，因下列情形之一导致权利发生转移的，当事人可申请土地承包经营权转移登记：

　　（1）集体经济组织内部互换、转让；

　　（2）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权利发生转移的；

　　（3）因家庭关系、婚姻关系等变化导致土地承包经营权发生转移的；

　　（4）法律、行政法规规定的其他情形。

　　2.申请主体

　　土地承包经营权转移登记应由双方当事人共同申请。符合《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》等规定情形的，可单方申请。

　　3.申请材料

　　土地承包经营权转移登记的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权属证书；

　　（2）互换的，提交互换协议，以及变更后的土地承包经营权合同（土地承包合同）；

　　（3）转让的，提交转让协议，以及受让方同发包方新签订的土地承包经营权合同（土地承包合同）；

　　（4）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权利发生转移的，提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书；

　　（5）因家庭关系、婚姻关系等变化导致土地承包经营权发生转移的，提交能够证实家庭关系、婚姻关系等发生变化的材料以及变更后的土地承包经营权合同（土地承包合同）；涉及分割或者合并的，还应当提交变更后的地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果。

　　4.审查要点

　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）申请转移登记的土地承包经营权是否已经登记；

　　（2）申请转移登记的材料是否齐全、有效；

　　（3）申请转移的土地承包经营权与登记原因文件的记载是否一致；

　　（4）申请登记事项与登记簿的记载是否冲突；

　　（5）《不动产登记操作规范（试行）》等要求的其他审查事项。

　　不存在《不动产登记操作规范（试行）》等规定不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿后，向承包方核发封皮标注“土地承包经营权”字样的不动产权证书。

注销登记

　　1.适用

　　已经登记的土地承包经营权，有下列情形之一的，当事人可申请土地承包经营权注销登记：

　　（1）承包经营的土地灭失的；

　　（2）承包经营的土地被依法征收或者转为建设用地的；

　　（3）发包方依法收回或者承包方依法、自愿交回的；

　　（4）承包方放弃土地承包经营权的；

　　（5）农村承包经营户（承包方）消亡的；

　　（6）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权利消灭的；

　　（7）法律、行政法规规定的其他情形。

　　2.申请主体

　　土地承包经营权注销登记应由不动产登记簿记载的权利人申请。承包经营的土地灭失、农村承包经营户（承包方）消亡的，可由发包方申请。承包经营的土地被依法征收、人民法院或者仲裁机构的生效法律文书导致权利消灭的，可依嘱托或由发包方申请。

　　3.申请材料

　　申请土地承包经营权注销登记的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权属证书；

　　（2）承包经营的土地灭失的，提交证实灭失的材料；

　　（3）承包经营的土地被依法征收的，提交有批准权的人民政府征收决定书；承包经营的土地被依法转为建设用地的，提交证实土地被依法转为建设用地的材料；

　　（4）发包方依法收回或者承包方依法、自愿交回的，提交相关材料；

　　（5）承包方放弃土地承包经营权的，提交承包方放弃土地承包经营权的书面材料。设有地役权、土地经营权、土地经营权上设有抵押权或者已经办理查封登记的，需提交地役权人、土地经营权人、抵押权人或者查封机关同意注销的书面材料；

　　（6）农村承包经营户（承包方）消亡的，提交农村承包经营户（承包方）消亡的材料；

　　（7）因人民法院或者仲裁机构生效法律文书等导致土地承包经营权消灭的，提交人民法院或者仲裁机构生效法律文书。

　　4.审查要点

　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）申请注销登记的土地承包经营权是否已经登记；

　　（2）申请土地承包经营权的注销材料是否齐全、有效；

　　（3）承包方放弃土地承包经营权申请注销登记的，该土地是否存在查封或者设有地役权、土地经营权等权利，存在土地经营权的是否设有抵押权；存在查封或者设有地役权、土地经营权、抵押权等权利的，应经查封机关、地役权人、土地经营权人、抵押权人同意；

　　（4）申请登记事项与登记簿的记载是否冲突；

　　（5）《不动产登记操作规范（试行）》等要求的其他审查事项。

　　不存在《不动产登记操作规范（试行）》等规定不予登记情形的，将登记事项以及不动产权属证书收回、作废等内容记载于不动产登记簿。