出租人权益价值

　　出租人权益价值（value of leased fee interest）是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

　　根据《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）对出租人权益价值的定义，可以解读出以下内涵：

　　1.房地产估价中的出租人权益价值，其实质是房地产权益的价值，依托房地产而存在。

　　2.出租人权益价值存在的前提条件，是拟评估的房地产在价值时点必须全部或部分附带租约，而且该租约需继续履行，不可解除。否则就不存在出租人权益价值。

　　3.对未出租的房地产部分，测算其价值时应根据市场租金测算。

　　4.对已出租的房地产部分，区分为租赁期内和租赁期满后的两个时段。租赁期内的房地产价值应根据合同租金测算，租赁期满后的房地产价值应根据市场租金测算。

　　5.采用市场租金测算的价值，对应房地产的“市场价值”；采用合同租金测算的价值，对应房地产的“合同价值”。出租人权益价值是上述两种价值的总和。

　　从上述出租人权益价值的内涵中可以看出，评估出租人权益价值，收益法是必须选择的估价方法，否则便无法采用市场租金或合同租金进行测算。在估价实务中有两种途径测算出租人权益价值：一种是直接测算，另一种是间接测算。

直接测算出租人权益价值

　　直接测算出租人权益价值，就是按照其价值内涵直接进行测算，可按以下步骤进行：

　　1.预测未出租房地产及租赁期满后已出租房地产的未来市场租金及其发展变化规律，根据市场租金的内涵测算净收益，选用恰当的收益法模式测算出未出租房地产及租赁期满后已出租房地产于价值时点的“市场价值”。

　　2.严格按照租赁合同的约定，确定已出租房地产在剩余租赁期（从价值时点至租赁期届满的时间段）内的合同租金及租赁期间各种费用的负担方式，测算其在剩余租赁期内的净收益，选用恰当的收益法模式测算出已出租房地产在剩余租赁期内于价值时点的“合同价值”。

　　3.将“市场价值”与“合同价值”汇总，确定出租人权益价值。

　　采用这种途径测算出租人权益价值，与其定义完全吻合，清晰明了；其弊端在于，准确预测未来较长时期的市场租金难度很大且主观性较强，估价结果可能满足不了估价所要求的精度。

间接测算出租人权益价值

　　间接测算出租人权益价值，就是在假设无租约限制条件下的房地产“市场价值”基础上，分析、测算租约对“市场价值”的影响额度，再调整得到出租人权益价值。可按以下步骤进行：

　　1.假设全部房地产均未出租，运用比较法、收益法及成本法等估价方法测算其于价值时点的“市场价值”。

　　2.分析租赁合同在剩余租赁期内对已出租房地产“市场价值”的影响程度，即针对已出租房地产在剩余租赁期内这一特定对象与特定时段，分别根据市场租金与合同租金，选用收益法测算其于价值时点的“市场价值”与“合同价值”，并得出两者之间的差额。

　　3.在假设无租约限制条件下的全部房地产“市场价值”基础上，对剩余租赁期内已出租房地产的“市场价值”与“合同价值”之间的差额进行调整，求得出租人权益价值。

　　这种测算方法特别适用于剩余租赁期较长的房地产。假设无租约限制条件下的全部房地产“市场价值”可以通过比较法等其他估价方法求取，因而可以避免未来较长时期的市场租金预测所带来的不确定性，其精度要高于直接测算方法。

房地产权益

　　房地产权益是指房地产中无形的，摸不着的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益通常包括以下5个方面：

　　1.所拥有的房地产权利。如拥有的是所有权还是使用权，土地所有权是国有土地所有权还是集体土地所有权。

　　2.该房地产权利受自身其他房地产权利的限制情况，如拥有房屋所有权和建设用地使用权的一宗房地产，设立了抵押权，租赁权，如已抵押，出租的住宅。

　　3.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。如房地产使用管制（如对用途的限制），相邻关系，被人民法院查封等而使房地产使用或处分受到了限制。

　　4.依附在房地产上的额外利益或好处，如住宅带有上学指标，可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。

　　5.依附在房地产商上的债权债务，即通常会跟着房地产的债权债务，如房屋存在预交的水费，电费，燃气费，供暖费，物业费等未使用完或欠费情况。

房地产估价

　　房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。