无租约限制价值

　　无租约限制价值（value of property as if no lease existed）是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。

　　对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清是评估无租约限制价值，还是评估出租人权益价值或承租人权益价值。

　　合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正值。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负值。

　　同一房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：

　　无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值

　　无租约限制价值与完全产权价值有所不同。完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，还是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，并且是房屋所有权和出让建设用地使用权的价值，即“干净”的房屋所有权和“干净”的出让建设用地使用权的价值。

出租人权益价值

　　《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）对出租人权益价值给出了明确的定义：“出租人权益价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。”从该定义中可以解读出以下意涵：

　　1.房地产估价中的出租人权益价值，其实质是房地产权益的价值，依托房地产而存在。

　　2.出租人权益价值存在的前提条件，是拟评估的房地产在价值时点必须全部或部分附带租约，而且该租约需继续履行，不可解除。否则就不存在出租人权益价值。

　　3.对未出租的房地产部分，测算其价值时应根据市场租金测算。

　　4.对已出租的房地产部分，区分为租赁期内和租赁期满后的两个时段。租赁期内的房地产价值应根据合同租金测算，租赁期满后的房地产价值应根据市场租金测算。

　　5.采用市场租金测算的价值，对应房地产的“市场价值”；采用合同租金测算的价值，对应房地产的“合同价值”。出租人权益价值是上述两种价值的总和。

　　从上述出租人权益价值的内涵中可以看出，评估出租人权益价值，收益法是必须选择的估价方法，否则便无法采用市场租金或合同租金进行测算。在估价实务中有两种途径测算出租人权益价值：一种是直接测算，另一种是间接测算。

承租人权益价值

　　承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。