房地产贷款集中度

　　房地产贷款集中度是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例，不得高于人民银行、银保监会确定的个人住房贷款占比上限。

主要内容

　　房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

　　人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。

　　当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

　　为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

　　为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

对房地产市场产生的影响

　　2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

　　房地产贷款集中度管理是健全我国宏观审慎制度的具体措施，有利于提高金融体系稳健性。房地产事关民生和发展，在国民经济中占有重要地位，许多经济体都把防范房地产市场风险作为宏观审慎管理的重要内容。据国际货币基金组织2018年统计，全球有至少39个国家将偿债收入比（DSTI）纳入宏观审慎政策工具箱，运用贷款价值比（LTV）管理房地产金融风险则更加普遍，一些经济体还通过调整逆周期资本缓冲、房地产贷款风险权重、风险敞口限制等控制房地产贷款增长。从实践经验看，这些审慎工具取得了一定成效。此前，我国已较为充分地使用最低首付比（等效于贷款价值比）等需求侧工具，但对供给侧工具的使用还不充分。房地产贷款集中度管理作为供给侧的宏观审慎政策工具，对银行业金融机构投放的房地产贷款占全部贷款的比例提出上限要求，从而防范资金过度流向房地产领域，显著提高金融体系应对房地产市场波动的稳健性。

　　房地产贷款集中度管理是实施好房地产金融审慎管理制度的重要举措，有利于促进房地产市场平稳健康发展。房地产贷款集中度管理制度的出台经过了严格规范的治理流程，与市场沟通充分，政策公开、规则透明，能够从根本上校正银行预期，引导其根据防范系统性金融风险和房地产形势的需要，调整中长期经营策略和信贷结构，从而起到促进房地产市场平稳健康发展、防范潜在系统性风险的作用，是实施好房地产金融审慎管理制度的重要举措。

　　房地产贷款集中度管理有利于推进金融供给侧结构性改革，引导金融资源从房地产转向实体经济。房地产贷款集中度管理是金融供给侧结构性改革的重要举措，有利于抑制房地产信贷投放冲动，促进银行业金融机构合理调整信贷结构，将信贷资源更多转向制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节，提高服务实体经济的能力。

　　房地产贷款集中度管理有利于抑制居民部门杠杆率水平。住房贷款是居民负债的重要组成部分，房地产贷款集中度管理制度对银行业金融机构发放的个人住房贷款占全部贷款的比例提出上限要求，有助于从资金供给端抑制居民杠杆率的过快上升，防范潜在系统性风险。