商品房预售资金

　　商品房预售资金是指取得商品房预售许可证后，房地产开发企业预售商品房时，由购房人按照商品房定金协议和商品房买卖合同约定支付的定金、认筹款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等全部购房款项。

　　商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

　　1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

　　有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。“办法”与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用。据悉，该“办法”中明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”

　　1.商品房预售资金监管实行专户专存，专款专用。商品房预售资金原则上用于与预售楼栋相关的项目建设，包括购置本预售楼栋必需的建筑材料、设备，支付主体结构及相应配套设施建设工程进度款、劳务费用、法定税费、管理费用等项目建设相关支出。预售资金监管账户中监管额度内的资金必须用于与预售楼栋有关的工程建设。

　　商品房预售资金在商品房项目完成不动产首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

　　以本项目的土地、在建工程等资产作为抵押物获得开发贷款的，发放的开发贷款资金必须用于本项目建设，优先用于工程建设。

　　2.商品房预售资金按开发项目工程建设进度进行拨付，项目取得预售许可至主体结构封顶前，预售资金监管留存比例不低于监管额度的50%；主体结构封顶的，预售资金监管留存比例不低于监管额度的40%；外墙装修完毕、脚手架拆除的，预售资金监管留存比例不低于监管额度的30%；取得建筑工程竣工验收报告(五方主体验收)的，预售资金监管留存比例不低于监管额度的20%；水、电、气已报装，签订相应安装(施工)合同，并预缴部分款项的，预售资金监管留存比例不低于监管额度的10%，释放的资金优先用于水、电、气工程支付；水、电、气已完成安装并验收的，预售资金监管留存比例不低于监管额度的7%；取得竣工验收备案的，预售资金监管留存比例不低于监管额度的5%；完成不动产初始登记的，预售资金监管账户可不留存资金。

　　对于出现风险隐患的预售商品房项目，可根据风险防控需要将该项目商品房预售资金纳入重点监管。

　　3.商品房预售资金实行全程监管，预售资金监管账户内的资金未经市住建局批准，不得拨付。

　　4.房地产开发企业需要使用预售监管资金的，应当向市住建局提出书面申请，并提供相应的资料：

　　(1)商品房预售资金使用申请书；

　　(2)申请施工进度款的，提供工程建设合同、增值税专用发票及监理单位出具的施工进度资料；

　　(3)申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同等能够证明用途真实性的材料；

　　(4)申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或者缴费证明；

　　(5)申请法定税费的，提供相关通知证明；

　　(6)申请偿还房地产开发贷款的，提供银行借款合同、借据、已发放贷款金额、未发放贷款余额、还款需求证明及已发放贷款用于本项目建设、用于与预售楼栋相关工程建设的证明等能够证明用途真实性的材料；

　　(7)申请拨付不可预见费用的，应当提供相关用途证明；

　　(8)上次用款拨付凭证。

　　5.市住建局受理房地产开发企业的预售资金使用申请后，在3个工作日内按照《办法》和本实施细则的规定以及监管协议的约定进行审核，对符合条件的，出具《商品房预售资金使用核准意见书》，预售资金监管银行按照《商品房预售资金使用核准意见书》办理商品房预售资金拨付手续，并在1个工作日内将资金拨付到指定账户。

　　6.特殊情形的预售资金使用。

　　(1)以房抵工程款的，工抵房销售变现时，按照《办法》的规定，销售资金应进入监管账户，相关款项拨付时应提供申请资料，经审批后拨付，不受拨付节点及留存比例限制。

　　(2)被市城区房地产项目维稳领导小组办公室纳入历史遗留问题化解的项目、多次出现群访被有关部门督办的重点维稳项目、涉及应急支付农民工工资的项目，因保交楼、保稳定工作需要，审批拨付资金时，不受拨付节点及留存比例限制。纳入历史遗留问题化解的项目，由牵头包保单位负责核实，出具相关意见，经市城区房地产项目维稳领导小组或领导小组办公室审批，可从项目预售资金监管账户中申请保交楼资金，相关资金由牵头包保单位负责监督专款专用。多次出现群访被有关部门督办的重点维稳项目，经市城区房地产项目维稳领导小组或领导小组办公室审批，相关资金专款用于项目工程建设。涉及应急支付农民工工资的项目，由人社或市建工处、咸安区住建局出具相关意见，相关资金直接拨付至农民工工资专户。

　　7.房地产开发企业有下列情形之一的，市住建局出具不予拨付通知书并说明理由：

　　(1)申请资金超出留存比例的；

　　(2)实际用途、收款单位与合同约定不符的；

　　(3)未按照规定将商品房预售资金全部存入监管账户的。

　　8.房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳购房款的，若预售资金监管账户余额超过留存比例，由房地产开发企业申请从预售资金监管账户中退还相应款项至购房人；若预售资金监管账户余额低于留存比例，原则上，由房地产开发企业自行结算退款。

　　9.预售资金应从预售资金监管账户直接拨付至与房地产开发企业签约的施工、设备供应、材料供应、监理等单位，非必要不得由房地产开发企业代转代付。

　　10.监管银行应严格按照监管协议做好预售资金监管账户监控，发现房地产开发企业存在挪用预售资金问题的，应立即停止拨付并向市住建局报告。