金额调整

　　金额调整（dollar adjustment）是指采用金额对可比实例成交价格进行的调整。

　　可比实例（comparable sales；comparables）是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

　　可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：

　　（1）可比实例应是估价对象的类似房地产；

　　（2）可比实例的成交日期应与估价时点接近；

　　（3）可比实例的交易类型应与估价目的吻合；

　　（4）可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格；

　　在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：

　　a.可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2范围内（前几天跟那个谁学来一个“敲黑板“，小编也敲黑板了，这是个重点，就实际情况来看，小编觉得这区间也有些大了，应该调整到0.8-1.5，哈哈）；

　　b.可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区；

　　c.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同；

　　d.可比实例的用途应与估价对象的用途相同。①居住；②面业；③办公；旅旅馆；⑤工业；⑥农业等；

　　e.可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力；

　　f.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构；

　　g.可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。

　　成交价格简称成交价，通常用货币来表示，一般也用货币来支付，但也可能用实物、无形资产或其他经济利益来支付。因此，不能把金额简单地理解为用货币支付的部分。成交价格是已完成的事实，因此卖方的要价、挂牌价、标价，买方的出价等都不是成交价格。成交价格可能是正常的，能反映真实的市场状况；也可能是不正常的，不能反映真实的市场状况。

　　首先，房产评估价格的计算是基于多个影响因素的综合考量。根据提供的背景资料，房屋自身的户型、朝向等因素被视为重要的计算参数。比如，房屋建成后每年的折旧费用会对房产评估价格产生影响，同时不同户型和朝向也会有不同的加减因素。这些计算方法可以帮助评估师根据实际情况对房屋进行综合评估，从而得出一个相对准确的价格区间。

　　然而，在实际交易中，成交价往往受到多个因素的影响，与房产评估价格可能存在一定的差别。首先，市场供求关系是一个重要的因素。当房屋供应过剩时，卖方可能会降低价格以促成交易；相反，当房屋供应紧张时，买方可能会愿意支付更高的价格。其次，交易双方的议价能力和心理预期也会对成交价产生影响。买方和卖方之间的谈判过程中，价格的最终确定往往取决于双方的利益平衡和博弈策略。此外，一些特殊情况，如紧急出售、投资回报率等因素，也可能导致成交价与评估价有所差异。

　　在实际操作中，我们需要明确房产评估价格的作用和局限性。房产评估价格不仅仅是为了指导交易双方进行价格谈判，更是为了提供一个相对客观和可靠的参考价值。对于买方来说，评估价格可以帮助其确定购房的合理价格范围，避免盲目超出预算。对于卖方来说，评估价格可以提供一个基准，以便确定合理的出售价格。同时，房产评估还可以为金融机构提供参考，帮助其确定贷款额度和抵押物价值。

　　然而，需要注意的是，房地产评估价格并非绝对准确，只是一种相对的估计。房屋价值的确定受到多个因素的综合影响，其中一些因素可能无法量化或难以预测。此外，市场变化、政策调整等因素也会对房产评估价格产生影响。因此，在进行房产交易时，双方应该理性对待评估价格，充分了解市场情况，并在协商过程中权衡各种因素，以达成一个合理的交易价格。

　　综上所述，房产评估价格的计算是基于一定的方法和标准，可以为交易双方提供一个相对准确的价格区间。然而，房产评估价格与最终的成交价之间存在差异是正常的，受到多种因素的综合影响。在房产交易中，买卖双方应该充分了解评估价格的作用和局限性，理性对待价格议价，以达成一个满意的交易结果。