不动产信托

　　不动产信托是指在接受信托时，若信托的物件为不动产者，即为不动产信托，可以借由信托的行为，保障双方的权利和收益，例如建商就不怕地主毁约，而地主也不会怕建商赖账或恶性倒闭。

　　一般信托的成立要件有三：一为当事人，也就是委托人,受托人及受益人三者；二为信托财产。不动产信托以不动产为信托财产。不动产之信托财产不以不动产的所有权（土地所有权或建物所有权）为限，土地的使用权、甚至于不动产的租赁权等，也可以作为信托财产。至于其范围,应依信托行为成立时的信托目的及当事人所签订的信托合同或所立遗嘱的内容而定；三为信托行为意思表示。信托行为由设定信托意思的原因行为与移转所有权或为其他处分的处分行为所构成。

　　不动产信托成立的特殊要件，就是必须办理信托登记。由于信托财产具有财产的独立性与物上代位性属性，为顾及受益人及第三人的的权益，使信托财产得以明确无误地确定，以保障交易安全，对于特定的不动产信托财产，必须进行信托公示，也就是办理信托登记。各国的信托法律制度均有信托登记规定，就是以应登记或注册的财产设立信托的，非经信托登记，不得对抗第三人。而不动产是典型的依赖登记确定物权的财产。不动产权利因成立信托关系而移转或为其他处分，应当依照信托登记的有关规定办理权利变更登记，这里所称“权利变更登记”，是指移转所信托的不动产的占有和管理权予受托人，使受托人依信托本旨而为管理、处分的一种登记，其登记原因为信托，而不是以交易买卖、赠与、交换等为登记原因，后者的产权过户形式是所谓“产权变动登记”，前者则为“信托登记”。

　　不动产信托是信托机构受托代办与房屋、土地等不动产有关的经济事项的业务。不动产信托可以分为：

　　1、房地产信托，是信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系，主要包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款等业务。

　　2、土地信托，是土地所有权人为有效利用土地，为提高不动产的开发与经营效率而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润作为信托受益分配金交付给受益人的行为。土地信托可以分为租赁型和分块出售型。

　　1、委托人与信托公司接洽，并提供相应材料，就设立不动产信托事宜进行商谈。

　　2、信托公司对委托人的资格及其合法拥有的不动产进行评估。

　　3、评估合格后，信托公司根据委托人的需求，在相关法律法规的约束下，设计开发相应的不动产信托产品。

　　4、委托人、受托人和其他当事人（如受益人、借款人、担保人等等）签订《信托合同》、《贷款合同》、《担保合同》等相关法律文件。

　　5、委托人交付信托财产，并与受托人按照《信托合同》条款和有关规定办理信托财产的抵押、过户手续或信托登记手续。

　　6、受托人严格依据《信托合同》的约定，为信托目的的实现和受益人的权益，对信托财产进行管理、运用和处分。

　　7、信托结束时，受托人依据《信托合同》的约定，对信托财产和收益向信托当事人进行分配。

　　不动产信托是以不动产为信托标的的信托业务。通过办理不动产信托，可以起到以下几方面作用：

　　1、免除了不动产业主因专业知识不足而遭受经济损失的风险。不动产的管理和处理，需要有相当的专业知识，如识图用图的知识、土地面积量算知识、土地经济评价与土地定等估价等知识等。如委托人（即业主）本人亲自管理和处理，由于知识水平所限，极易蒙受损失。通过不动产信托方式，信托机构有专业人才，经验丰富，同时规模大、信誉卓著，办事方便可靠，就能免除上述风险，收到较好的效益。

　　2、为改良不动产提供资金的方便。如业主对部分土地需要开发利用，在其土地上新盖或增建建筑物，但资金缺乏。此时，可将其原有土地或土地使用权，以抵押的方式，作为担保物，发行不动产债券。

　　3、提供信用保证，实现不动产的销售。在不动产的销售过程中，如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解，就会阻碍交易。如果将财产所有权转移给受托人，并从受托人处获得融资或信用担保，就能最终实现不动产的销售。

　　1、不动产信托能够确保产权移转，避免遗产纷争；

　　2、不动产信托有专业管理经营，能够提供出租、出售、开发等服务；

　　3、不动产信托具有财产的独立性，不得强制执行。

　　不动产信托产品是指以不动产（如房屋）为抵押物而设立的信托产品。种类包括：

　　（1）贷款类：包括抵押贷款和质押贷款；抵押品范围：土地、建筑物等地上附着物及地下资源等；期限：1～3年，不超过。

　　（2）投资类：包括股权投资、证券投资以及收益权转让业务；投资范围限于不动产的权益性资产或债权性资产，且不得用于房地产建设活动或进行其他非生产性的经营活动。

　　（3）融资租赁类：包括售后回租业务和直接融资业务；租赁对象为符合条件的房地产项目或其他物业设施（不含自用），且租赁期限不得超过30年。

　　（4）经营性物业服务类：指对商业写字楼、酒店宾馆、工业厂房等经营性物业提供物业管理服务的企业提供的信托资金运用方式；服务对象于上述商业楼宇内的业主委员会成员或者相关企业法人代表及其配偶或其子女，且服务期限不超过。