去库存

　　去库存是指，当商家需要回流现金的时候， 则需要把货物出售变现，也就是卖掉存货。去库存化，分成两类：即狭义库存和广义库存。

　　狭义库存指降低产品库存水平，比如现在房地产行业出现盖了大量房子，没有人买，去库存就是想办法把这些现有的房子卖出去，去掉这些大量的存量。广义去库存化，即消化过剩产能的过程不会很快结束，投资过度和消费不足，使得消化过剩产能要比狭义的去库存化更长期、更痛苦。这需要一个漫长的过程，需要通过各种手段在时间与实践中找到一个出路，使得产能与消耗达到一个动态平衡。

　　2015年12月18日至21日，中央经济工作会议在京举行。会议提出，2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

　　去库存，主要是化解房地产库存。按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。取消过时的限制性措施。

　　去库存对于房地产市场的稳定健康发展具有重要意义。具体来说，去库存的重要性主要体现在以下几个方面：

　　缓解企业资金压力。高库存意味着大量资金被占用在房地产项目上，无法有效流动和周转。通过去库存，可以加速资金回笼，缓解企业资金压力，提高资金使用效率。

　　稳定市场预期。库存积压严重会导致市场供大于求，房价下跌预期增强。通过去库存，可以有效调节市场供需关系，稳定市场预期，避免房价出现大幅下跌的情况。

　　促进房地产市场健康发展。高库存会导致市场竞争激烈，开发商为了回笼资金可能会采取降价促销等手段，从而破坏市场秩序。通过去库存，可以引导市场形成合理的价格机制，促进房地产市场的健康发展。

　　2024年4月30日，中央政治局会议如期召开。此次会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”成为政策的一大亮点。上一次提及库存问题还要追溯到2014年7月，住建部部长要求“千方百计去库存”。彼时，中央已经几次提出要化解房地产库存问题。如2015年底召开的中央城市工作会议上指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

　　房地产去库存也列入2016年重点工作中。此时，房地产去库存的一个优势条件是中国城镇化率还不高。2015年中国的城镇化率为56.1%，2023年城镇化率为66.16%，已经提高了10个百分点，此外2022年人口也开始进入负增长阶段。

　　上一次去库存效果明显。2016年2月，商品房待售面积达到峰值的73931万平米，之后库存快速下降，一路降至2019年下半年的4.9亿平方米出头，并长时间在此低位徘徊。

　　目前商品房待售面积已经超过上一轮的峰值，2024年2月，商品房待售面积为75969万平方米，创下历史新纪录，3月份虽略有下降也高于上一轮的峰值。唯一不同的是，本轮库存中，住宅面积要低于上一轮。

　　截至2024年3月底，待售房地产中，住宅面积为39458万平方米，要低于2016年2月最高峰时的46635万平方米。也就是说，本轮商品房存货创新高中，写字楼、商铺等所占的比重要更多。

　　库存创新高，面临的环境又不同。上一次去库存时，房地产处于上行周期，当下房地产市场已经调整三年。进入2024年后，房地产销售依然未见好转，销售仍处于调整周期。这是房地产去库存面临的一大挑战。

　　遇到的挑战更多，但又必须去克服。这次中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确了两个政策方向。

　　在中央政治局会议召开的同一天，自然资源部就发文指出，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。此外，一二线城市放松甚至全面放开限购，都遵循“去库存”导向。

　　在消化存量房产的具体措施方面，包括两个政策思路：

　　一是将部分存量商品房转化为保障房，这或在较短时间内形成保障房有效供给，解决民生问题；

　　二是全面放松限购，引导居民房贷利率进一步下调，激活楼市，这是消化存量房产的主渠道，也是当前扭转楼市预期的关键一招。

消化存量房产的关键措施

　　1、将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。通过这样的方式加速二手房流通，稳定二手房价格，减少恐慌性挂牌，二手房市场预期逐步稳定之后，新房市场也将有所改善，进而逐步稳定房企开工和土地市场。

　　2、在优化增量住房方面，下一步优化增量住房要采取“市场+保障”的双轨模式，逐步增加保障房比例，这是“构建房地产发展新模式”的核心。与此同时，新建住房品质要适应市场需求，体现绿色、低碳、智能、安全的发展方向。

　　3、要推动中国经济平稳恢复，关键要抓住房地产这个板块。当前房地产行业已经明显超调，建议出台更积极的房地产政策，重点要加强保交房的工作，保住以市场为主的房地产供应体系。通过保交房来推动此前交易的完成，促进市场出清。

去库存的影响

　　影响：加大房企间竞争 对置业者是利好

　　“本轮地产去库存与2015年通过棚改开启的‘去库存’有着本质的不同。”上一轮去库存以需求端的政策为主，包括棚改、房贷政策等，其背景是需求端仍有较大潜力。而过去一段时间的地产优化政策已经显示短期内需求难以激发，因此本轮的去库存将以供应端的调结构和优化质量为主。

　　对于房企而言，将对其投资战略产生较为明显的影响。未来地方政府的土地出让将受到新建商品房去化周期的影响，这将进一步提升优质土地资源的稀缺性。过往房企往往通过招拍挂获取土储，在供应相对收缩的情况下，则更有可能推动房企通过收并购获取优质土地。

　　而对于城市而言，随着整体土地供应的减少，将在一定时间内集中在基本面较好、库存压力较小的城市，这也就意味着房企在优质地块上的竞争将更为激烈，城市间分化将更为明显。

　　在购房者这一层面上，“去库存”的核心在于直面市场问题，通过调整供需关系来稳定市场预期。“无论是从保交付、调结构还是优质量的角度，这一政策对于置业者而言都是利好。”虽然在去库存的过程中有可能产生一定幅度的市场波动，但从中长期角度而言，将有利于房地产市场的平稳发展。