工料测量法

　　工料测量法（quantity survey method），是指把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法。

　　与单位比较法一样，工料测量法也要求估算估价对象的工、料、机数量，这对于估价人员来说难度极大，可操作性很小。但是，如果我们能够取得估价对象建筑的原始工程审价报告，就可以确定工、料、机的数量，结合价值时点的建筑市场价格，就能够采用这种方法进行估价，并且估价结果也会非常准确。

　　工料测量法的优点是比较详实；缺点是费时、费力。应用这种方法，需要其他专业人员的参与，如建筑师、造价工程师等。这种方法主要用于具有特殊价值的建筑物的估价。

　　“成本法”即“成本逼近法”、“重置成本法”，在使用成本法评估中一般有重置或重建两种评价思路，其所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。

　　成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　成本法在装饰评估中的应用：

　　在房屋装饰装修评估业务中，较多的采用成本法进行评估价值。分析成本法测算过程中主要考虑的几项内容：

　　1、确定评估范围

　　在评估过程中，一般按照建筑装饰的部位分类来确定评估内容，根据建筑物的不同装饰部位，氛围室外装饰和室内装饰两类：

　　室外：外墙装饰材料：外墙、阳台等建筑物全部外露的外部装饰所用的材料。

　　室内：

　　①吊顶材料：铝扣板、石膏板、铝方通等；

　　②内墙材料：墙面挂网批荡、乳胶漆、壁纸等；

　　③地面材料：地砖、木板、地毯等装饰材料；

　　④隔断材料：不锈钢钢化玻璃隔断、轻钢龙骨石膏板隔断、移动隔断等；

　　⑤室内装饰用品及配套设备：装饰灯具、空调设备、卫生洁具等；

　　⑥电气设备材料：变配电系统、照明系统、监控系统、灯具及相关管线等；

　　⑦给排水：给水系统、污水排水系统、卫生洁具及相关管线等；

　　⑧消防：消防栓系统、烟感喷淋系统及相关管线等。

　　2、选取装饰装修工程计价方式

　　房屋装饰装修工程属于建筑工程中单位工程的一项。工程计价的方法适用于房屋装修工程材料成本的统计与计算。工程造价计价分为定额计价和工程量清单计价两种方法。

　　①定额计价是指工程造价中材料为定额的直接费、间接费、税费及利润的计价形式。定额计价是依据政府部门公布的各种工程预算定额来计算工程造价。在实际评估业务中，随着装修水平的提高和材料的选择多样化，定额计价的方式往往不能真实反映材料的价格，并难以根据估价对象的实际情况进行修正调节。因此，若要准确反映装修材料成本，还需制定相关的工程量、成本标准，便可以得到不同建筑结构和装饰层次类别的重置成本公式。

　　②工程量清单计价过程是在统一的工程量计算规则的基础上，根据具体工程的施工图纸计算出各个清单项目的工程量，再根据所获得的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单组成，工程量清单计价方法以综合单价为基础，即包括材料费、人工费、机械使用费、管理费、利润。

　　工程量清单计价是将各种原材料分部分项的单个计算，能够直接反映原材料的成本。但一般会加大工作量。在接触到的装修评估业务中，若估价委托人未提供关于待评估房屋室内装饰材料的清单，则计算材料数量一般采用工料测量法，即通过估价师实地测量得到评估范围内的各装饰材料的数量或面积（如隔断墙的面积、铺设地砖的数量等）。若估价委托人有提供相关的装修材料清单，则我们可以在估价委托人的带领下，在现场依次核查清点材料的装修情况，并整理出材料清点表。确定单一材料成本时，可通过相关网站查询材料价格，同时需要估价师自身积累丰富的评估经验，能够准确判断装饰装修材料的合理成本。

　　3、综合考虑人工费、折旧等因素

　　①人工费，即房屋装饰装修过程中产生的人工费用。一般按照当地市场建筑工程人工费用计算。

　　②折旧因素，指房屋装饰装修材料同房地产一样，存在时间及功能的折旧。一般是指根据各类装饰装修材料的磨损消耗而确定装饰装修项目的耐用年限，结合装饰装修材料性质和强度的变化，随着装修材料多样化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成价值的损失。