建筑物重建成本

　　建筑物重建成本（building reproduction cost）是指采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。重建成本也称为重建价格，适用于有保护价值的建筑物。

成本法

　　成本法是不动产评估的基本方法之一。其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。

　　成本法是以假设重新建造被估不动产所需要的成本为依据评估不动产价值的一种方法，即以重置或重建可以产生同等效用的不动产所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。

　　成本法估价的操作步骤：

　　房地产价格＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

　　1.选择具体估价路径

　　2.测算重新购建成本（重置成本或重建成本）

　　建筑物重新购建成本＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

　　3.测算折旧额或成新率

　　（1）年限法

　　折旧额＝（建筑物重新购建成本－净残值）/建筑物经济寿命

　　＝重新购建成本×（1－残值率）/建筑物经济寿命

　　成新率＝[1－（1－R）t/N]×100%＝[1－（1－R）（N－n）/N]×100%

　　（2）分解法

　　功能落后

　　①可修复

　　建筑物重建成本：

　　折旧额＝落后功能重置成本－落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用

　　建筑物重置成本：

　　折旧额＝落后功能重置成本－落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋单独增加先进功能费用

　　②不可修复

　　建筑物重建成本：

　　折旧额＝落后功能重置成本－落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋未来每年损失的净收益现值之和－随同增加先进功能费用

　　建筑物重置成本：

　　折旧额＝落后功能重置成本－落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋未来每年损失的净收益现值之和

　　4.计算成本价值

　　房地产成本价值＝重新购建成本－折旧

价值时点

　　价值时点，过去通常称为估价时点，有时也称为评估时点、评估基准日、评估期日。估价时点、评估时点、评估基准日、评估期日在字面上都容易让人误解为估价的时间，即估价作业日期，因此称为价值时点更加准确，不会产生歧义。

　　价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。价值时点可能是现在、过去或将来的某一特定时间，一般为某一特定日期，并采用公历年、月、日表示。在估价中，确定价值时点应在前，得出评估价值应在后。

　　确立价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此在估价时究竟是采取发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的，就应根据价值时点来确定。