建筑物资本化率

　　建筑物资本化率（building capitalization rate）是指用于将归因于建筑物的净收益转换为建筑物价值的资本化率。

　　资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，而资本化率（Capitalization Rate，简称Cap Rate）是这一转化过程的回报百分比，也就是房地产的年净运营收入和当前地产价值(一般为售价)的比值。

　　从本质上看，购买房地产是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上也是一种资本投资的收益率。

　　资本化率作为一项非常重要的市场参数，被广泛用于房地产行业。然而，作为投资者应清楚只有在对比属性相似的房产时，才具有参考价值。另外，资本化率也有局限性。比如对于优质的投资资产，在租金和房产自身价值走势上，资本化率就不能体现长期的趋势。而且，资本化率也没有将融资和贷款纳入考虑。

　　尽管确定难度大，有一定的局限性，资本化率的作用却不容小觑。投资者通过对比资本化率可以衡量项目之间的风险差异。同一地点、同类型的两个相似的地产，资本化率为5%的风险要远小于另一个10%的项目。在一定程度上，投资者还可以预测地产价值走势：通过观察某一地区资本化率在过去几年的变化，可以预测该市场大体走势。

　　作为商业地产投资中极为重要的数据，资本化率取决于许多因素。聪明的投资者需要在明确投资目的、额度和可承担风险大小后，在专业投资顾问团队的帮助下挑选城市和项目，而不是盲目只看资本化率。

　　资本化率和报酬率的区别如下：

　　资本化率和报酬率都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有很大区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。

　　资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，一般用未来第一年的净收益除以价格来计算，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；而报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率，与利息率、折现率、内部收益率的性质相同，能表示获利能力。