物业维修基金

　　物业维修基金是指大修更新储备基金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金。公共部位是指建筑主体承重结构部分(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业维修基金在性质上属于专门用于特定目的而设立的专项基金一类，即它是专门用于对物业共用部位进行大的维修保养、保值增值目的而转向筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主。也有人将它称为"房子养老金"。

　　可以动用物业维修基金的情形如下：

　　（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）消防设施损坏的；

　　（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

　　（五）楼体外立面有脱落危险的；

　　（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

　　（七）二次供水设施损坏的；

　　（八）其他危及房屋安全的情形。

　　物业维修基金是由业主共同筹集、管理和使用的资金，主要用于对小区内共用设施设备进行维修保养和更新换代。在日常使用中，小区内的共用部位和设施设备会遭受各种损耗和磨损，如果没有及时的维修保养，就会对业主的生活和财产造成不良影响。因此，物业维修基金的作用在于保障业主的安全和舒适，维护物业的保值增值，提高小区的整体品质和形象。

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。维修资金并非属于房地产开发商所有，也不属于物业公司所有，该笔款项属于全体业主共有。事实上，国内的小区里的维修资金均由物业公司代收，也顺理成章的由其保管和支配，业主应当转变观念，牢牢把握主动权，通过业主大会及业主委员会充分行使自己的合法权利，合理的运用这笔资金。

　　维修基金的使用得经过一系列的法律程序，申请加审批，基金拨款。不过小区业主人数众多，众口难调，难就难在大家意见不统一，难以达成共识。原来物权法从资金安全考虑对维修基金的启用设置了较高的标准，这大大降低了维修基金的使用效率。而民法典的颁布，调低了维修基金启用门槛，民法典规定，使用维修基金只要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，另参与表决业主中专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，大大降低了维修基金启用门槛，让维修基金可以更加高效、灵活的使用。

　　随着房地产市场的不断发展，物业大修基金越来越备受关注，也浮现出许多的问题，主要表现在：

　　一、维修基金续缴难度大。维修基金首次收缴由建设单位在办理房屋初始登记前，按实际测绘的建筑面积向管理中心缴纳物业维修基金，确保了维修基金的首次缴纳到位和账户安全性。但随着维修基金的动用，续交的维修基金根据相关规定应由业主委员会或由其委托的物业服务单位向业主收取后存入专项维修资金专户，而在实际操作中，遇到业主拒交，业委会和物业公司均无权进行强行收缴。

　　二、维修基金的合理使用得不到保障。按规定，维修基金的使用必须经过三分之二的业主表决通过，但事实上要想取得三分之二以上业主的签名同意并不是件容易的事。很多原本只需要动用少量维修基金即可修复的公用设施却一直无人前去修复，原因在于要征集到三分之二以上业主的签名，所花的费用和人力可能远高于申请的费用。

　　三、维修资金申请使用程序繁杂。由于相关法规对维修基金的使用规定较为严格，在现实中，很多本应该使用维修基金进行维修的项目根本无法满足申请条件，只能放弃。比如较为普遍的住宅楼屋顶渗水现象，除了顶楼业主感同身受，迫切希望整修屋面外，其他楼层住户由于并未直接受到影响。一部分业主出于自身利益考虑不愿支持动用维修基金的情况下，导致维修基金申请很难通过。

　　建议：

　　1.简化维修资金申请审批程序。对于日常维修项目，只需通过公示形式征求业主意见，并在有房屋质量鉴定部门或有相应资质的鉴定机构出具房屋维修证明，维修费用不超过一定限额的情况下，由业主委员会直接决定是否动用维修基金。

　　2.明确维修基金使用管理流程。理顺物业专项维修基金的管理体制，制定严格的监督制度，加大对违法、违规使用物业专项维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用该项基金的责任人员的法律责任；规定小区各种收益划入维修基金的最低比例，这样既能满足业主的眼前利益，又能兼顾其长期利益。

　　3.加大宣传，信息公开。加大对大修基金管理使用政策的宣传，审批、使用程序。将大修基金的收缴、使用、收益向业主公开。

　　4.强化服务。市政府基金管理部门要改进作风，强化服务，切实提升工作效率，管好用好老百姓的房屋“养老金”。对申请维修的楼栋，应及时深入现场勘查，坚持实事求是确定维修项目内容，及时完善相关手续，确保基金在城市房屋维护维修中发挥应有作用。

　　从1998年至2007年，预存用于住宅公用部位公用设施维修的钱叫“维修基金”，2007年以后至今叫“维修资金”。那么“资金”和“基金”的区别在哪呢？我们通常把专款专用、封闭管理的钱叫“资金”，如“扶贫资金”、“城市更新专项资金”等；而可以投资增值的钱叫“基金”。

　　1998年11月9号，原建设部、财政部发布建住房【1998】213号文件叫《住宅公用部位公用设施维修基金管理办法》，那时候定性为“基金”，试图通过购买国债以及“法律、法规规定的投资”，孳生利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

　　到了2007年12月4日，住建部、财政部颁发《住宅专项维修资金管理办法》（财政部令第165号），将“维修基金”改称“维修资金”，并规定该资金只能用于储蓄和投资国债，小区的公共收益部分可以滚入维修资金。该办法自2008年2月1日起施行，至今有效。

　　该办法第二条规定：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”

　　第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”

　　第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”

　　第十七条规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。”