土地使用权价格评估

　　土地使用权价格评估是在一定的市场条件下，根据土地的权利状况和经济、自然属性，按土地在经济活动中的一般收益能力，综合评定出在某一时点某宗土地或某一等级土地在某一权利状态下的价格。土地使用权是指单位或个人经国家依法确认的使用土地的权利。

　　除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：

　　价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。

　　审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

　　公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

　　（1）收益还原法

　　（2）市场比较法

　　（3）剩余法

　　（4）成本逼近法

　　（5）公示地价系数修正法

　　出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。

　　（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；

　　（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；

　　（3）实地查勘；

　　（4）选定估价方法进行评估；

　　（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；

　　（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；

　　（7）提交估价报告；

　　（8）估价资料归档。

　　1、收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

　　（1）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。

　　（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。

　　（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。

　　2、市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

　　（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。

　　（2）比较实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。

　　（3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％。即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。

　　3、剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

　　（1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。

　　（2）假设的项目开发周期一般不超过3年。

　　（3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。

　　（4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。

　　（5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。

　　4、成本逼近法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

　　（1）国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。

　　（2）土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。

　　（3）土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。

　　（4）评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。

　　5、公示地价系数修正法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

　　（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。

　　（2）在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。