公示地价系数修正法

　　公示地价系数修正法是利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其地价体系修正成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。

　　公示地价系数修正法的适用条件，就是待估宗地需处在公示地价所及的区域范围内，公示地价需有价格修正体系和方法，且公示地价需具有现势性。报告评审要求基准地价估价期日与待估宗地估价期日相隔不得超过六年，就是基于基准地价现势性的考虑。

　　一、根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定，公示地价系数修正法，除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

　　（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。

　　（2）在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。

　　二、根据《农村集体土地价格评估技术指引》规定，在制定并发布了集体宅基地基准地价、标定地价等公示地价的区域，可采用公示地价系数修正法进行评估；评估中应注意识别公示地价内涵与待估宗地地价内涵的差异，对该方法的评估结果进行必要的修正。

　　A、基准地价系数修正法或路线价法

　　1.简述所引用的基准地价文件，说明其发布机关、发布日期、文号、实施日期等，扼要说明基准地价或路线价的价格内涵及修正体系；

　　2.确定委估对象适用的基准地价等级或路线价范围；

　　3.根据基准地价文件所确定的修正体系和调整方法，对基准地价或路线价进行调整，测算委估宗地地价。

　　B、标定地价系数修正法

　　1.简述所引用的标定地价文件，说明其发布机关、发布日期、文号、实施日期等，扼要说明标定地价内涵及修正体系；

　　2.根据委估宗地所在位置和用途，在相同区域或周边区域选取三宗以上具替代性的标准宗地作为比较实例；

　　3.根据标定地价文件所确定的修正体系和调整方法，对各标准宗地标定地价进行调整、综合，测算委估宗地地价。

 　　公示地价这一概念的权威定义形成较晚。2001年、2012年先后颁布的《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》均无公示地价的表述。2014年修订后的《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）中才有了公示地价的规范定义，即：以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。

　　可见，我国公示地价的概念及技术体系是在长期、深入的管理与实践之后逐步提炼形成的，从初期的显化价值、指导定价，演变增加了引导市场、辅助实现调控和管理目标的作用。

　　公示地价的定位与特征。在我国现行地价分类体系中，公示地价的归类可以用下图表达。公示地价有着不同于一般评估价格的定位与特征。

　　一是价格内涵以公开市场、理性价值为主导。公示地价是遵循公开市场价值原则评估确定的，结合政府的管理目标而言，应当以市场上正常、理性的价值为主导。所谓“正常、理性”在定性上可以理解为：当市场出现泡沫高热状况时，公示地价一般低于高位的成交价格；当市场因短期原因大幅下挫时，公示地价一般会兼顾市场、成本、资源的内在价值等因素，保持合理水平上的相对稳定。

　　二是价格水平隐含政府的地价管理与调控导向。不同于对应出让、转让等微观具体经济行为的其他评估价格，公示地价以维护经济和市场的平稳健康发展为目标。这种具有宏观特征的目标，使公示地价的内涵、价格水平等不一定能够直接对应于微观的、复杂场景下的其他评估或交易价格。其制订虽然基于市场成交价格，但土地利用效益、政府的管理导向也是重要考虑因素。

　　三是评估结果经政府批准发布方可生效。任何单位或个人均可根据需求委托专业人员实施一般的地价评估，并决定对评估结果是否采用。公示地价评估必须由政府部门作为委托方组织开展。对于初步评估结果，委托方会在相关部门中广泛征求意见，反复修改完善。此外，基准地价的拟定或者修改早已列入听证管理规定中“依职权听证”的事项范围。

　　公示地价根据其表现形式不同，可分为基准地价、路线价及标定地价三种形式。相应的，公示地价系数修正法可分为基准地价系数修正法、路线价法及标定地价系数修正法三种形式。

　　不管是基准地价、路线价还是标定地价，都是以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。因此，它们都具有很强的政策性，都要通过专家评审程序后，由政府发布实施。在运用公示地价评估宗地价格时，都要严格按照地价文件确定的修正体系和方法进行修正、调整。三者之间的区别在于：

　　1.基准地价反映的是某一均质地域内、某种用途的土地在设定的平均开发利用条件下所具有的地价平均水平。因此，基准地价修正，实质是将待估宗地条件与均质区域内的平均条件进行比较、调整。

　　2.路线价是基准地价的一种，反映的是某街道两旁标准深度下的地价水平，一般用于评估商业用地价值，标准深度与深度百分率表是其典型标志。

　　3.标定地价反映的是某一标准宗地的价格。政府在一定地域范围内设定多宗标准宗地，然后分别标明各标准宗地的地价水平。因此，标定地价系数修正法和市场比较法高度同源：市场比较法要求选取三宗以上的类似宗地作为比较实例，标定地价系数修正法则把三个以上的比较实例换成了三宗以上的标准宗地。