土地经营权

　　土地经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权，是从农村土地承包经营权中分离出的一项权能，其权利的内容由合同约定。

　　设立土地经营权的方式有两种：一是民事主体与土地承包经营权人直接订立流转合同设立，二是民事主体通过招标、拍卖、公开协商等方式与集体土地所有权人签订承包合同而设立。

　　土地承包经营权和土地经营权均是我国农村土地经营制度改革的产物，特别是土地经营权作为新时代我国完善农村基本经营制度，进行“三权分置”改革的重要成果。

　　设立土地承包经营权的方式只有一种，是以家庭为单位,通过与集体经济组织或者村民委员会等土地所有权人订立土地承包经营权合同而设立。《中华人民共和国土地承包法》第23条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”《中华人民共和国民法典》第三百三十三条第一款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”

　　取得土地承包经营权的主体只能是集体经济组织内部的农户家庭，而不能是内部的自然人或者外部的其他主体。对于土地承包经营权，登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，并登记造册确认土地承包经营权，土地承包经营权证中应当将具有土地承包经营权的全部家庭成员列入。

　　设立土地经营权的方式有两种：一是民事主体与土地承包经营权人直接订立流转合同设立，二是民事主体通过招标、拍卖、公开协商等方式与集体土地所有权人签订承包合同而设立。《中华人民共和国民法典》第339条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”第342条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”

　　根据上述规定，本村集体经济组织外的主体，自然人、法人，只要具备农业经营能力或资质，均可获得土地经营权。

首次登记

　　1.适用

　　有下列情形之一的，可申请土地经营权首次登记：

　　（1）已经办理土地承包经营权首次登记，承包方依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权且土地经营权流转期限为五年以上的；

　　（2）不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的。

　　2.申请主体

　　土地经营权首次登记，依照下列规定提出申请：

　　（1）已经办理土地承包经营权首次登记的，承包方依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权且土地经营权流转期限为五年以上的，应由土地经营权流转双方共同申请；

　　（2）不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，应由承包方申请。

　　3.申请材料

　　申请土地经营权首次登记的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书，申请人身份证明；

　　（2）权属来源材料，包括：①采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，提交不动产权属证书和土地经营权流转合同；②不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，提交土地承包合同；

　　（3）地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果。

　　4.审查要点

　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）流转的土地经营权期限是否未超过土地承包经营权的剩余期限，流转期限是否在五年以上；

　　（2）流转取得土地经营权的，是否已依法取得土地承包经营权并办理登记；

　　（3）申请土地权属来源材料是否齐全、有效；

　　（4）申请人与土地承包合同或者土地经营权流转合同等权属来源材料记载的主体是否一致；

　　（5）地籍调查成果资料是否齐全、规范，地籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确；

　　（6）《不动产登记操作规范（试行）》等要求的其他审查事项。

　　不存在《不动产登记操作规范（试行）》等规定不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿后，向权利人核发不动产权证书。

变更登记

　　1.适用

　　已经登记的土地经营权有下列情形之一的，可申请土地经营权变更登记：

　　（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码等事项发生变化的；

　　（2）土地坐落、界址、用途、面积等发生变化的；

　　（3）同一权利人分割或者合并土地的；

　　（4）土地经营权期限变更的；

　　（5）法律、行政法规规定的其他情形。

　　2.申请主体

　　土地经营权变更登记应由不动产登记簿记载的权利人申请。

　　3.申请材料

　　申请土地经营权变更登记的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权属证书；

　　（2）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料以及变更后的土地经营权合同；

　　（3）土地坐落、面积、界址范围发生变化的，或者同一权利人分割或者合并土地的，提交变更后的土地经营权合同以及变更后的地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果；

　　（4）土地用途发生变化的，提交能够证实用途发生变化的材料以及变更后的土地经营权合同；

　　（5）土地经营权期限发生变化的，提交能够证实流转期限发生变化的协议以及变更后的土地经营权合同。

　　4.审查要点

　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）申请变更登记的土地经营权是否已经登记；

　　（2）申请土地经营权的变更材料是否齐全、有效；

　　（3）申请变更事项是否与变更材料记载的变更事实一致；

　　（4）申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

　　（5）《不动产登记操作规范（试行）》等要求的其他审查事项。

　　不存在《不动产登记操作规范（试行）》等规定不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿后，向权利人核发不动产权证书。

转移登记

　　1.适用

　　已经登记的土地经营权，因下列情形之一导致权利发生转移的，可申请土地经营权转移登记：

　　（1）依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权后，受让方再流转土地经营权的；

　　（2）不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地取得土地经营权后，依法采取出租、入股或者其他方式流转土地经营权的；

　　（3）不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地取得土地经营权，承包期内承包人死亡，其继承人继续承包的；

　　（4）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权利发生转移的；

　　（5）法律、行政法规规定的其他情形。

　　2.申请主体

　　土地经营权转移登记应由双方当事人共同申请。符合《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》等规定情形的，可单方申请。

　　3.申请材料

　　土地经营权转移登记的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权属证书；

　　（2）依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权后，受让方再流转土地经营权的，提交经承包方书面同意的材料、本集体经济组织备案的材料以及流转协议；

　　（3）不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地取得土地经营权后，依法采取出租、入股或者其他方式流转土地经营权的，提交相关流转协议；

　　（4）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权利发生转移的，提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书；

　　（5）因继承取得的，提交能够证实继承人继续依法承包的材料。

　　4.审查要点

　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）申请转移登记的土地经营权是否已经登记；

　　（2）申请转移登记的材料是否齐全、有效；

　　（3）申请转移的土地经营权与登记原因文件的记载是否一致；

　　（4）申请登记事项与登记簿的记载是否冲突；

　　（5）流转的土地经营权期限是否超过原土地经营权的剩余期限；

　　（6）设有抵押权的，是否记载存在禁止或者限制抵押不动产转让的约定；

　　（7）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地取得土地经营权，承包期内承包人死亡，其继承人继续承包的，审查是否在承包期内以及依法取得土地经营权；

　　（8）《不动产登记操作规范（试行）》等要求的其他审查事项。

　　不存在《不动产登记操作规范（试行）》等规定不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿后，向权利人核发不动产权证书。

注销登记

　　1.适用

　　已经登记的土地经营权，有下列情形之一的，可申请土地经营权注销登记：

　　（1）土地经营权期限届满的；

　　（2）土地被依法征收或者转为建设用地的；

　　（3）土地灭失的；

　　（4）依法解除土地经营权流转合同或者发包方依法终止土地经营权流转合同的；

　　（5）土地经营权人放弃土地经营权的；

　　（6）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权利消灭的；

　　（7）法律、行政法规规定的其他情形。

　　因流转取得的土地经营权，土地被依法征收或者转为建设用地、土地灭失、土地承包经营权消灭的，当事人应当一并申请土地承包经营权注销登记和土地经营权注销登记。

　　2.申请主体

　　土地经营权注销登记应由不动产登记簿记载的权利人申请。土地经营权期限届满、土地灭失的，可由发包方或者土地承包经营权人申请注销。土地被依法征收、人民法院或者仲裁机构的生效法律文书导致权利消灭的，可依嘱托或由承包方申请。

　　3.申请材料

　　申请土地经营权注销登记的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权属证书；

　　（2）土地被依法征收的，提交有批准权的人民政府征收决定书；土地被依法转为建设用地的，提交土地被依法转为建设用地的材料；

　　（3）土地灭失的，提交能够证实灭失的材料；

　　（4）依法解除土地经营权流转合同或者发包方依法终止土地经营权流转合同的，提交能够证实合同依法解除或者依法终止的材料；

　　（5）土地经营权人放弃土地经营权的，提交土地经营权人放弃土地经营权的书面材料。土地经营权上设有抵押权、地役权或者已经办理查封登记的，还需提供抵押权人、地役权人或者查封机关同意放弃的书面材料；

　　（6）因人民法院或者仲裁机构生效法律文书等导致土地承包经营权消灭的，提交人民法院或者仲裁机构生效法律文书。

　　4.审查要点

　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）申请注销登记的土地经营权是否已经登记；

　　（2）申请土地经营权的注销材料是否齐全、有效；

　　（3）放弃土地经营权申请注销登记的，该土地是否存在查封或者设有地役权、抵押权等权利；存在查封或者设有地役权、抵押权等权利的，应经查封机关、地役权人、抵押权人同意；

　　（4）申请登记事项与登记簿的记载是否冲突；

　　（5）《不动产登记操作规范（试行）》等要求的其他审查事项。

　　不存在《不动产登记操作规范（试行）》等规定不予登记情形的，将登记事项以及不动产权属证书收回、作废等内容记载于不动产登记簿。