综合还原率

　　综合还原率（overall capitalization rate），是指将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日的不动产价格的比率。

　　在房地产评估中还原率表现为报酬率，在土地评估中，还原率表现为综合还原率、土地还原率和建筑物还原率。不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产，或者同一类型房地产在不同权益、不同收益类型下由于其投资的风险不同，还原率也不不尽相同。

　　在评估工作中还原率的求取方法主要有：

　　1、累加法

　　累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。将报酬率视为无风险报酬率和风险报酬率两大部分，分别求取每一部分后相加，即：

　　报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率

　　＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

　　2、市场提取法

　　市场提取法（在求取土地还原率中被称作土地纯收益与价格比率法）是选取不少于三个与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化公式，测算出还原率。

　　该法可以利用收益法公式将市场上类似房地产的年净收益与其价格的比率作为报酬率，通过搜集市场上相同或相似房地产的年纯收益A，价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后通过算术平均求出一个客观的还原利率。通常为了避免偶然性还应该尽量多的收集可比实例，求取其年纯收益与价格之比的平均数。计算公式如下：

　　r=A/V

　　式中：r-还原率；

　　A—年纯收益；

　　V—房地产价值。

　　3、收益率排序插入法

　　收益率排序插入法，首先调查、收集估价对象所在地区的土地投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，然后将所收集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排序；最后将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较采用内插法进行插值计算。