还原利率

　　还原利率是指将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。例如由资本来计算利息，则只要将资本乘上利率即可，但也可以由利息反过来求资本，则以利率除收益，其商则为资本，此即为资本还原。

　　还原利率，（一年定期存款利率）就是把不动产纯收益还原成不动产的价格的一个比率。它是计算土地价格、货币价格和劳力价格的重要尺度与参照系。

　　在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质共有以下四点：

　　1、其值必须为正值，如果还原利率r＜0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；

　　2、其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；

　　3、在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；

　　4、与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。

　　还原利率分为以下三类：

　　1、土地还原利率（rL）：求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。

　　2、建筑物还原利率（rB}：求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。

　　3、综合还原利率（r）：求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。

　　还原利率和资本化率是两个不同的概念。

　　还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率；资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。后者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。

　　投资收益率，又称投资利润率，是指投资方案在达到设计一定生产能力后一个正常年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。它是评价投资方案盈利能力的静态指标，表明投资方案正常生产年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。

　　投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，企业从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入的经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。