综合资本化率

　　综合资本化率（overall capitalization rate）是指用于将全部房地产的净收益转换为房地产价值的资本化率。

　　根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率存在一定的相关关系。剩余技术法是指当已知整体房地产的净收益，其中某个组成部分的价值和各个组成部分的资本化率时，从整体房地产的净收益中减去已知组成部分的净收益，分离出归因于另外组成部分的净收益，再利用相应的资本化率进行资本化，可得出未知组成部分的价值。同理也可以根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑物资本化率的加权平均数作为综合资本化率。其基本公式：

　　r·(L+B)=r1·L+r2·B

　　式中：r-综合资本化率；L一土地价值：B一建筑物价值：r1-土地资本化率；r2一建筑物资本化率

　　在房地产投资中，资本化率（Cap Rate）是评估房产租金收益潜力的关键指标。资本化率是指一栋房产的净收入与其购买价格的比率。这一指标有助于综合考虑租金收入、税收和其他费用，以评估投资风险和回报。计算资本化率需要考虑以下步骤：

　　1.计算房产的年租金：如已出租，租金数额易获得，否则可以查看同一社区类似房产的租金情况。

　　2.减去年度费用：租赁住房需要考虑维护、管理、保险和公用事业支出，以及空置成本。将其从年租金中扣除，得到净收入。

　　3.将净收入除以购买价格：用净收入除以房产的购买价格，得出资本化率。一般来说，高于4%的资本化率被认为是一个良好的投资，但超过12%的资本化率可能伴随更高的风险。投资者应综合考虑资本化率与其他因素，谨慎评估房产投资。