投资性房地产转换日

　　投资性房地产转换日包含三种情况：①“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或确定用于赚取租金或资本增值的日期；②“投资性房地产”转换为“自用房地产”，房地产达到自用状态，转换日为企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；③“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其开发用于对外销售的日期。

　　投资性房地产转换，实质上就是对房地产用途的一个重分类，注意这个转换不是后续计量模式的转换，而是用途的变更，如：

　　投资性房地产转为自用房产，就是要投资性房地产转换为固定资产或无形资产。

　　投资性房地产转换为存货，就是要投资性房地产转换为存货。

　　自用土地使用权转为用于赚取租金或资本增值，就是无形资产转换为投资性房地产。

　　自用房产或存货转换为投资性房地产，也就是和上述相反。

　　1．投资性房地产转换为自用房地产。

　　企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　【案例】2x22年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2 800万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧2 200万元。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：固定资产50 000 000

　　　　投资性房地产累计折旧22 000 000

　　　　贷：投资性房地产——厂房50 000 000

　　　　　　累计折旧22 000 000

　　2．投资性房地产转换为存货。

　　房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。例如，房地产开发企业将投资性房地产转换为存货的，应当结合业务实质严格把握重新开发的判断，必须有确凿证据表明用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，通常该房地产应有诸如功能、性能变化等实质性的变化和重大的结构性调整。