基准地价修正法

　　基准地价修正法也称基准地价系数修正法，是指利用基准地价和基准地价修正体系等信息，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照基准地价修正体系选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取评估对象在评估基准日价值的评估方法。

　　基准地价系数修正法公式：被估宗地地价＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

　　基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。

　　基准地价，是某级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的平均条件。

　　因此，通过被估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期、容积率和价格期日等方面的差异，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到被估宗地地价。

　　基准地价系数修正法主要适用于以下情况：

　　（1）适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果；

　　（2）适用于完成农用地基准地价评估的农用地评估，即该城市具备农用地基准地价成果图和相应修正体系成果。

　　（3）基准地价系数修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。

　　（4）基准地价系数修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

　　第一步：收集有关基准地价资料

　　基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的区域，待估宗地的期日距基准地价的期日一般不超过3年。

　　基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。超过六年，不能使用。

　　第二步：确定待估宗宗地所处土地级别(均质区域)的基准地价

　　根据土地位置结合已经取得的基准地价资料，确定待估宗地所处土地级别的基准地价。

　　第三步：分析待估宗地的地价影响因素并编制待估宗地地价影响因素条件说明表

　　根据待估宗地的实际情况，结合已经取得的基准地价修正体系中地价影响因素分析表,综合确定待估宗地的地价影响因素优劣程度，并根据基准地价修正体系确定的因素进行优劣度分析。

　　第四步：根据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正体系，确定待估宗地地价修正系数。

　　根据优劣度分析，结合基准地价修正体系规定的相关因素修正幅度，确定待估宗地的地价修正系数。

　　第五步：进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他因素修正

　　1、估价期日修正

　　由于基准地价内涵基准日与评估基准日通常不相同，因此需要进行估价期日修正，将基准地价修正到评估基准日的基准地价，修正方法与市场比较法相同；

　　2、容积率修正

　　一般只有商业、住宅和综合用地需要做容积率修正，因为基准地价通常为楼面地价，容积率越高，则修正系数越低；如果基准地价为地面地价，容积率越高，则修正系数越高；

　　换算公式：地面地价修正系数=楼面地价修正系数×容积率

　　如果基准地价修正体系没有公布容积率修正系数表，这不需要也无法修正，说明当地的地价对容积率并不敏感。

　　3、土地使用年期修正

　　K=[1-1÷(1+r)n]÷[1-1÷(1+r)N]

　　其中：K—剩余使用年期修正系数；

　　r—土地还原利率；

　　n一委估对象剩余使用年限；

　　N—相同用途土地法定最高使用年限；

　　第六步：测算待估宗地价格

　　根据基准地价系数修正法计算公式并结合上述修正系数，计算确定待估宗地价

　　基准地价系数修正法多用于对工业用地价格进行评估，由于商业、住宅和综合用地基准地价与市场平均地价差异较大，一般评估结果精度较差，通常不作为定价方法，很多地区基准地价修正体系并不对外公布，因此，基准地价修正系数法的使用范围受到了限制，但有时为了满足两种方法评估的要求，通常基准地价作为其中一种评估方法，但捕捉为定价依据。

　　基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　基准地价一般具有下列特点（5个）：

　　（1）基准地价是区域性价格。

　　这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为级别价、区片价和路段价。

　　（2）基准地价是平均价格。

　　反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价。

　　（3）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。

　　（4）基准地价是单位土地面积的地价。（例，单位：元/平方米）

　　（5）基准地价不是交易价格。

　　基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现时性。