业主自行开发前提

　　业主自行开发前提（assumption of development by owner-occupier）是指估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发法估价前提。

　　假设开发法（hypothetical development method；residual method）也称为剩余法，是评估房地产开发用地、在建工程等待开发房地产价值或价格的常用方法，其本质与收益法相同。

　　假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

　　假设开发法估价步骤：

　　(1)设计土地的最佳利用方式。首先要明确待估土地的内外条件，包括土地的自然物理形状，社会环境条件，有关土地利用的法规，规划限制等。在此基础上，根据最有效利用原则，通过预测未来社会需求状况，设计土地用途，以及建筑物的合理布局。

　　(2)预测开发完成后的楼价。在正确掌握房地产市场行情及供求关系的基础上，结合市场比较法预测楼价。如果开发建设的房地产是收益性质的，开发商能够明确其预期集收益，也可以根据收益还原法确定楼价。

　　(3)估算开发费用。估算开发费用主要是估算建筑费用，通常采用工程造价估算的办法近似确定建筑费用。建筑费用确定后，就可以依一定的比率确定专业费用。同时还要根据该房地产开发项目的建设期确定利息率。税费按应发生的数额计算。

　　(4)估算正常投资利润。通常应以房地产的行业平均利润为基准，再考虑到该房地产项目的投资风险，在平均利润率的基础上进行适当调整。

　　(5)利用公式求算地价。将以上预测的各项内容包括楼价，建筑费用，专业费用率，利息率，利润率，税费代上地价公式，即可最终得出待估土地的价格。

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益。不同估价项目的估价对象范围可能不同。

　　现实中的房地产估价对象丰富多彩、复杂多样，不仅有房屋、构筑物、土地，而且有已开始开发建设而尚未竣工的房地产，即在建房地产或“在建工程”；还有要求对正在开发建设或计划开发建设而尚未出现的房地产，即未建房地产，如“期房”进行估价；也可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一中附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。此外，估价对象还可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房；可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。