自愿转让开发前提

　　自愿转让开发前提（assumption of development by intended developer）是指估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

　　假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　假设开发法的理论依据：

　　假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

　　假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

　　运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

　　①调查待开发房地产的基本情况;

　　②选择最佳的开发利用方式;

　　③估计开发经营期;

　　④预测开发完成后的房地产价值;

　　⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;

　　⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

　　估价对象就是指需要评估的房地产，估价对象是房地产估价报告最基本也是最重要的部分之一。估价报告应写明估价对象的范围、名称、坐落、规模、用途、权属等基本情况，否则可能会估价对象不准确得出不合理的估价结果。

　　房地产估价，简要地说，是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师对房地产价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。较具体地说，是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师，根据特定目的，遵循公认的原则，按照完整的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的前提假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并出具提供相关专业意见的估价报告的专业服务行为。