损失资本化法

　　损失资本化法（income loss capitalization）是指预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。

　　损失资本化法可分为“收益损失资本化法”、“收入损失资本化法”、“超额费用资本化法”。与收益法相似，只是将收益法中的净收益改为净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额。

　　1、该方法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额，如不可修复的房屋质量缺陷、噪声污染以及通风、采光、日照、景观等受到影响导致房地产租金降低或运营费用增加所造成的房地产价值减损额。

　　2、净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额能够可靠计量。

　　3、能够有效预测损失持续的年限。

　　1、净收益

　　净收益也称为净运营收益。有时估价对象并不是纯粹的房地产，如评估某个宾馆、汽车加油站、游乐场、高尔夫球场等的整体价值，因此净收益是相对于估价对象财产范围而言的，其中的关键是减去的费用项目数要与估价对象财产范围相匹配。另外，出租型房地产的净收益具体为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。

　　2、运营费用

　　运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。

　　运营费用包括房地产税(为房地产持有环节的税收，如目前的房产税、城镇土地使用税)、房屋保险费、物业服务费、维修费、管理费用、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税。