公募REITs

　　我国公开募集不动产投资信托基金（以下简称公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过资产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由基金管理人等主动管理运营上述不动产项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国公募REITs在证券交易所上市交易。

　　不动产资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿付来源，以不动产资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表不动产财产或财产权益份额的有价证券。

　　如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

　　不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

　　一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。

　　另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

　　公募REITs作为一类创新型金融工具，具有独特的投资优势，尤其适合追求长期稳定收益的投资者。例如政策支持与市场扩容潜力、对底层资产及管理人的高门槛、项目发行指标要求高、项目强制分红、二级市场中长期来看溢价率较高等。

　　公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动不动产投融资市场化、规范化健康发展。

　　一是80%以上基金资产投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过不动产资产支持证券持有项目公司全部股权；

　　二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权利；

　　三是基金管理人主动运营管理不动产项目，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；

　　四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

　　截至2025年5月30日，我国共有66只公募REITs成功发行，发行规模合计达1744亿元。从项目类型来看，公募REITs可以分为产权类和特许经营权类两大类；其中，产权类目前发行了43单，占比约65%；特许经营权类发行了23单，占比约35%。从底层资产来看，产权类项目即取得基础设施项目的完全所有权，具体包括：园区基础设施、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房和能源基础设施；特许经营权类即取得一定期限内经营基础设施项目的权利，具体包括：交通基础设施、能源基础设施、生态环保和水利设施。

　　公募REITs是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种，产品具备以下特点：

　　一是公募REITs可盘活存量资产，同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济；

　　二是公募REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红，同时由于不动产项目权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，丰富了投资品种，便利投资者投资于流动性较弱的不动产项目；

　　三是公募REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。不动产项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。

　　采用竞价交易时：

　　申报数量应当为100份或其整数倍。

　　卖出基金时余额不足100份部分，应当一次性申报卖出。

　　单笔申报的最大数量应当不超过10亿份。

　　采用大宗或询价交易时：

　　单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。

　　公募REITs上市首日涨跌幅限制比例为30%；

　　公募REITs非上市首日涨跌幅限制比例为10%。