盘活存量

　　“盘活存量”即盘活存量资产。经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了规模巨大的存量资产，其中一部分并未得到充分利用。与此同时，不少区域和产业园区开发利用率已经很高，用地越发紧张，企业增资扩产面临瓶颈。在这种情况下对存量资产进行盘活，有利于破解生产要素供给瓶颈、化解地方政府债务风险，也有利于为产业升级开拓更大空间、为做优增量打开新的局面。

　　存量资产可能因技术迭代、规划调整、结构转型等原因暂时“沉睡”，却蕴藏着巨大的再利用价值。通过盘活存量唤醒“沉睡的资产”，是推动资源高效利用的应有之义，是畅通国民经济循环的关键之举，也将为中国经济量增质升提供更有力的支撑。

　　“十四五”规划明确提出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资等具有重要意义。

　　存量资产盘活作为城市更新的核心命题，已被提升至国家战略高度。2025年5月印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，构建起全方位的政策支持体系，为存量资产“解冻”提供了制度保障。

　　国务院常务会议也强化了要素保障，明确通过财政金融资源统筹、市场化融资模式创新等手段，吸引社会资本深度参与，让存量资产盘活从政策蓝图走向实践落地。

　　存量资产的形成往往与时代变迁紧密相关：企业因技术升级淘汰旧生产线（如手机厂商的老旧装配设备），政府因城市扩张导致早期设施功能脱节（如客流量锐减的老旧汽车站），产业结构调整让传统工业园区陷入沉寂……这些闲置的厂房、楼宇、物流仓库、公交场站、文化体育场馆、旅游景区等等，本质上是资源配置与发展需求的暂时错位。

　　存量资产涉及面广、种类庞杂、资产类型多。特别是那些低效、闲置资源，往往牵扯到效益不佳的经营主体，涉及复杂的权属关系，牵连到不少“陈年旧账”。要处理成功，离不开经开区、自然资源、法院等部门的共同协调，以及当事企业的积极配合。有一个环节不顺利，恐怕就得再费周章。

　　盘活存量资产绝非简单的翻新改造，而是一场涉及空间重构、功能再造、机制创新的系统工程。实践中，需构建多维度协同的盘活路径：

　　深度融合：让城市更新与资产盘活同频共振

　　城市更新与存量资产盘活不是两张皮，而是相互赋能的有机整体。通过将更新规划与资产盘活方案深度绑定，实现“空间重塑+功能升级”的双重目标：

　　工业遗址改造为科创园区，既保留城市工业记忆，又培育新质生产力；老旧商场转型为社区综合体，在商业功能基础上叠加养老、教育等公共服务；历史街区通过“微更新”植入新业态，让文化传承与商业活力共生。

　　自然资源部发布的低效用地再开发典型案例显示，通过土地混合开发、容积率奖励等政策创新，12省（市）的18个项目成功实现“低效变高效”，为全国提供了可复制的实践样本。

　　平衡增量与存量：构建动态优化的发展逻辑

　　在城市发展的“存量时代”，需处理好增量扩张与存量优化的辩证关系：

　　对低效资产实施精准“手术”，通过资源重组、业态调整、管理升级等手段提升运营效率；建立存量债务风险化解机制，为优质项目腾出要素空间；优先挖掘存量资源潜力，避免盲目新增建设，让每一寸土地都承载最优价值。

　　创新机制：让市场活力成为盘活主力

　　存量资产盘活离不开市场化机制的“催化剂”作用：

　　引入PPP模式、产权租赁、资产证券化等多元工具，吸引社会资本参与；搭建区域性存量资产交易平台，实现资产信息公开化、交易流程标准化；鼓励金融机构开发REITs、资产支持票据等产品，为盘活项目提供低成本资金。

　　多元共治：凝聚各方参与的合力

　　存量资产盘活涉及政府、企业、居民等多方利益，需构建“共建共享”的治理格局：

　　政府负责政策引导、规划审批、利益协调，当好“掌舵者”；企业发挥资金、技术、运营优势，做好“操盘手”；居民通过参与决策、监督进程、共享收益，成为“主人翁”。

　　例如，多地通过“居民入股+租金分成”模式，让老旧小区改造既改善居住环境，又让居民分享资产增值收益，实现“更新为民”的初心。

　　提升资源效率：让“沉睡资本”重新进入生产流通领域。

　　破解资金瓶颈：通过资产证券化、产权交易等方式回笼资金，为城市更新提供“滚动发展”的资金池。

　　优化经济结构：淘汰落后产能的同时，为新兴产业腾出空间，推动城市经济从“规模扩张”向“质量提升”转型。

　　天津：历史街区的“蝶变重生”

　　在天津解放北路历史文化街区，一场“保护+活化”的更新实践正在上演。通过成立专项运营公司，采用“重资产改造+轻资产运营”模式，将百年金融街的老建筑转化为集金融办公、文旅体验、商业消费于一体的复合型空间。

　　这里没有简单推倒重来，而是在保留欧式建筑风貌的基础上，植入现代金融业态与文化IP，让老街区既延续“东方华尔街”的历史文脉，又成为年轻人打卡的新地标。这种“文旅商融合+政企协同”的模式，实现了从“物理更新”到“价值更新”的跨越。

　　重庆：交通枢纽的“功能再造”

　　重庆汽车北站的重生，演绎了交通存量资产的盘活智慧。这个建成于1990年的老车站，因客流锐减陷入闲置，通过重庆联交所的创新运作，引入社会资本进行改造，转型为集商业、办公、便民服务于一体的城市综合体。

　　项目不仅为业主节省6000万元改造投入，更带来每年600万元的持续收益，实现了“低效闲置”到“高效增值”的蜕变。这种“协议合作+收益共享”的市场化路径，成为交通类存量资产转型的范本。

　　从政策推动到市场发力，从空间改造到功能重塑，存量资产盘活正成为城市更新的“核心引擎”。在这场关乎城市未来的变革中，唯有尊重历史文脉、遵循市场规律、汇聚各方力量，才能让每一处“城市记忆”都跟上时代步伐，让存量资产真正成为推动高质量发展的“活资本”。