代建工程开发成本

　　代建工程开发成本是指房地产开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目所发生的各种费用支出。

　　代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：

　　(l)土地征用及拆迁补偿费；

　　(2)前期工程费；

　　(3)基础设施费；

　　(4)建筑安装工程费；

　　(5)开发间接费。

　　在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

　　开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

　　完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。

　　代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。工程代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制），即由业主委托建设经理人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。建设经理作为业主代理人，在业主委托业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商，业主则对建设经理一切行为负责。采用CM制进行项目管理，关键在于选择建设经理，其要精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能，并具有丰富经验和良好信誉。

　　开发成本是指构成房地产商品销售条件的各项投入，以及分摊的配套设施费、环境绿化费、外部管网等各项费用，它属于成本类科目。

　　开发成本的会计核算

　　核算范围及各项费用处理方式

　　1、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用。本科目还核算了企业因装修租赁房屋和增加室内设施而发生的租赁房屋项目支出。在租赁开发产品的经营过程中产生的租赁开发产品的月度摊销可直接计入“其他业务成本”账户，该账户不通过该账户进行核算。

　　企业因筹资等财务活动发生的利息费用和企业行政管理部门组织管理房地产开发经营活动发生的管理费用，作为期间费用，直接计入当期损益，不计入当期损益，不在本科目核算。

　　2、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本承担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目中归集，然后在月末按照一定的分摊标准进行分摊，并计入相关的开发产品成本。

　　3、企业应当根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。根据开发成本的类型建立明细账，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建项目开发”，并根据成本核算对象和成本项目进行详细核算。