建筑物自然寿命

　　建筑物自然寿命（physical life of building）是指建筑物自竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。

　　建筑物的寿命可分为：自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时期。具体是从建筑物竣工之日开始，到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

　　建筑物的经济寿命短于其自然寿命，是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

建筑使用寿命影响因素

　　（一）建筑自身影响因素

　　通过对比先前与建筑使用寿命影响因素相关研究的结果，寻找除了异同点，并对各关键因素对建筑使用寿命的作用机制进行了分析。与预期一致，建筑面积和建筑使用寿命正相关，表明既有建筑的面积越小，被拆除的可能性就越大，建筑使用寿命也就越短。建筑的楼层数与建筑的使用寿命相关性为负，与预期相反。

　　我国城市更新很大程度上是由房地产开发带动的，因而很多结构、功能设计均较差，且楼层低、容积率小的既有建筑常常被拆除，取而代之的是容积率较高的，但拥有更好的物理性能的、更好为购房者欢迎且市场价值更高的新建筑。而我国城市既有建筑建设随着时代的变迁经历了一个从低楼层逐步向高楼层发展的过程。另外建筑的结构区别于预期与先前的研究，该变量在上述的模型中不显著，因此建筑的结构并不是影响建筑使用寿命的关键因素，这一结论也反映出我国与西方国家在城市更新中的重大差别。

　　（二）区位特征影响因素

　　一个区域的商服繁华程度和土地价值随着与商业中心距离的缩短呈单调上升的趋势。所以初始价值较低且其价值不能反映地租价值增加值的既有建筑，越靠近商业中心，其被拆除的可能性越大。

　　此外，根据城市住宅过滤理论，随着城市扩张和更新，位于市中心陈旧的既有居住建筑逐步被扩展中的“中心商业区”的管理机构和商店所取代，而新的居住建筑则被建立在远离市中心的区域，因此，位于商业中心（市中心）附近的既有建筑比较容易被拆除，从而导致其使用寿命较短。

　　（三）邻里特征影响因素

　　建筑周边区域存在的自然环境和公共设施是影响建筑使用寿命的因素。另外作为衡量土地社会、生态效益好坏和土地社会物化劳动的投入量的一个主要指标，良好的公共服务设施会提高邻里环境。开放式的大专院校作为公共设施，不仅改善了周边地区的景观，同时还为周边居民提供了良好休闲、教育环境，刺激周边地区房价和地价提升，从而促进周边建筑的更新和拆除活动。

　　（四）经济影响因素

　　与预期一致，经济特征中的自变量规模工业增加值的变化率和商贸零售额变化率对因变量显著，且与其呈现负相关。而土地价值和因变量不显著，在模型中被剔除。这个结果表明经济因素对建筑使用寿命有负向的影响，即经济发展越快的地区，既有建筑的使用寿命越短。

　　（五）政策影响因素

　　城市发展政策是影响建筑使用寿命的重要因素。社会固定资产投资对区域集聚效应有正向的影响。随着投资额的增加，基础设施、公共服务设施和环境等区域发展物理条件得以迅速改善，从而提高劳动生产率，同时，可以加快区域的产业集聚，使得土地充分发挥规模经济的集聚效益。区域集聚效应分布的变化和水平的提高，必然引起城市空间和用地结构的一系列调整，从而促使该片区的原有建筑必须快速更新来满足新的城市功能需求。