评估时点原则

　　评估时点原则，是指评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。资产评估具有动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化，因此必须选取一个评估基准日。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结论可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日。它为资产评估提供了一个时间基准。

　　评估时点原则也是对交易假设和公开市场假设的一个反映。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映。这种反应越准确，评估结果越科学。评估基准日为“特定的时间点”，资产评估专业人员的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准。

　　根据法律规定，国有土地上房屋征收时，房屋价值需要由专业评估机构评估确定。评估时点的确定，直接关联被评估房屋类似房地产的市场价格，进而影响房屋价值的数额。

　　1、原则上评估时点为房屋征收决定公告之日

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　2、需要调整评估时点的情形

　　第一，当地房地产市场价格波动的幅度较大，评估报告超过“应用有效期”的，应当调整。参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条第一款规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　第二，市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生波动较大的，应当调整。