不定期物业服务合同

　　不定期物业服务合同，是指业主、业主大会与物业服务人之间订立的没有具体期限的，或者在物业服务期限届满后，业主、业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续为业主提供物业服务，原物业服务合同继续有效的物业服务合同。

　　《民法典》第九百四十八条：

　　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

　　当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　说明：

　　一般情况下，合同到期后，合同的权利义务也随即终止。但物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务期限届满后，在没有对后续的物业服务进行安排的情况下，如果物业服务人立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的混乱局面。为了避免这种局面，本条规定了在物业服务期限届满后符合一定条件的情况下，在业主和原物业服务人之间成立不定期物业服务合同，为物业服务人设定了义务，同时也为物业服务人继续提供服务提供了法律依据。本条规定的不定期物业服务合同的成立需满足以下条件：1.物业服务期限已经届满，即物业服务合同约定的服务期限已经到达；2.业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定；3.物业服务人继续提供物业服务。

　　处于不定期物业服务合同期间，当事人双方都可以随时解除合同，但是应该提前六十日书面通知对方。

　　案件摘要

　　被告杨建（化名）系涉案小区业主。2015年8月17日，涉案小区业主委员会（甲方）与原告吉祥物业服务公司（化名）（乙方）签订了《物业服务合同》，甲方委托乙方提供物业服务，服务期限为2015年8月17日至2018年8月17日。2018年11月1日，双方又签订了《物业管理服务合同》，委托期限自2018年11月31日至2021年11月31日。两次合同均约定了物业费金额、缴纳方式及滞纳金。合同到期后，双方未再续签新的物业服务合同。2016年4月1日起，杨建拒绝缴纳物业费，经吉祥公司多次催要仍拒绝缴纳，故吉祥公司诉至法院。

　　当事人诉讼意见

　　原告某某物业服务公司向法院提出诉讼请求

　　要求被告缴纳自2016年4月1日至2024年12月30日止拖欠物业服务费3675元及违约金2344元。

　　被告王某某辩称

　　答辩人请求法院依法驳回原告诉讼请求。

　　一、原告起诉书中被告主体有误。我所在小区业委会是“某某小区业主委员会”，而被告起诉书中签订主体所写是“某某小区业委会”。据此，我们对原告诉讼请求不予认可。

　　二、根据《物业管理条例》第十二条：选聘物业应当有双过半的业主投票同意决定。物业服务合同要合法，必须要有招投标的程序，或者是政府的批准；如果和业委会签的合同，必须有全体业主投票同意的业主大会记录才合法。某某物业是否经过某某小区业委会选聘产生，原告方未提供相关证据材料，不能证明其入驻本小区进行管理的合法性。据此，我们对原告诉讼请求不予认可。

　　三、根据《民法典》规定：物业公司必须按照合同约定来提供服务，如果物业公司没有履行合同，业主有权依法主张自己的合法权益。如果物业公司的服务没有达到合同要求，或者出现了重大问题，业主可以提出抗辩，要求减少或者免除物业费。原告未能提供任何证明材料，证明其依法按照合同规定提供了物业服务。

　　四、根据《民法典》第939条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，才对业主具有约束力，否则没有法律约束力。

　　法院裁判理由和结果

　　本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。可见业主委员会有权代表全体业主选聘物业服务企业。原告与被告所在小区业主委员会签订的合同，意思表示真实，内容合法有效，对双方均有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应当支付物业服务费。虽然物业服务合同约定的委托管理期限至2021年11月31日，但根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款之规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”因物业服务合同到期后原告仍在案涉小区服务，故对超出物业服务合同期限的物业服务费被告亦应当予以支付。案涉小区属老旧小区，必然存在一些公共设施缺失、老化、年久失修等问题，上述问题并不完全归咎于物业服务，一方面原告作为物业服务企业，应树立服务意识、提升服务质量，与业主共同营造干净、舒适的生活环境。另一方面，业主对物业服务也应有一定的容忍度，业主及时、足额缴纳物业费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。综上，本院认为，现有证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告不应以此作为拒交物业费的理由。

　　关于被告主张的诉讼时效问题，因两份物业合同分别约定了业主按六个月交纳物业服务费，服务满3个月后，开始收缴物业费及每年收缴一次，故诉讼时效应当自每一期物业费缴纳期限届满之日起分别计算。依照法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起起算。原告于2024年6月8日向被告发出《物业费催费通知》，诉讼时效中断。故原告主张的2016年4月1日起至2021年5月31日止的物业费已超过三年诉讼时效，本院不予支持。

　　关于被告给付原告的物业费金额，因2016年4月1日起至2021年5月31日止的物业费已超过三年诉讼时效，故被告应当给付原告2021年6月1日起至2024年12月30日止的物业费1505元（0.50元/月/平方米×70平方米×43个月）。

　　综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条，判决如下：被告杨某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告阜新市海州区民祥物业服务中心物业服务费1505元。