建筑物有效年龄

　　建筑物有效年龄（effective age of building）是指根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。

　　建筑物的年龄分实际年龄、有效年龄。

　　实际年龄：建筑物自竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。

　　维修养护正常，有效年龄=实际年龄;

　　维修养护比正常好，有效年龄<实际年龄;

　　维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄。

　　价值时点是指所评估的估价对象价值或价格所对应的某一特定时间。价值时点可以是任意的时间点或时间段。也就是说它可以是过去、现在、未来的任何时间。价值时点是估价委托人可以独立确定的，如果估价委托人不清楚应该是什么时间，估价人员可以根据估价委托人的评估报告用途（评估目的）来帮助委托人确定具体的价值时点。

　　确定价值时点的意义：

　　1、划分时间界限

　　确立价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值所对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的相关法规，就应该根据价值时点来确定。

　　2、明确法律责任

　　根据《房地产估价规范》，每份房地产估价报告应有不少于两名注册房地产估价师签名，并有房地产估价机构盖章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和盖章的房地产估价机构，对估价报告的内容和结论负责并依法承担责任。既然涉及到法律责任，就必然涉及到时效问题。而价值时点就是确定估价责任交待的一个界限，它表明估价师对在某一价值时点的某个估价结论所承担的责任，从而合法地规避其不应承担的风险。