住宅销售价格指数

　　住宅销售价格指数（Housing Price Index，简称HPI），是反映住宅销售价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。目前，HPI包括新建商品住宅和二手住宅销售价格指数编制工作，报告期为月度。

　　住宅销售价格指数（HPI）是我国价格统计指标体系的重要组成部分，该指数有以下主要作用：

　　（一）各级宏观经济管理部门根据本地房地产价格涨跌幅度，开展分析和决策，适时对房地产价格宏观调控，引导和促进房地产市场平稳健康发展。

　　（二）通过房地产价格指数的信息发布，使社会各界对房地产价格的涨跌情况做到心中有数，为房地产交易提供依据。

　　（三）用于国民经济核算，使用房地产价格指数对相关行业的指标进行缩减。

　　住宅销售价格指数（HPI）由国家统计局组织直属调查队在各城市开展基础数据调查搜集工作，各城市的HPI由国家统计局编制发布。

　　（一）调查城市和范围

　　调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及其他35个城市。

　　（二）住宅销售价格调查的分类

　　按照房屋交易属性，目前我国住宅销售价格调查分为新建住宅和二手住宅两大类。在新建住宅类和二手住宅类下面，又都设立了90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三个基本分类。

　　（三）选择二手住宅销售价格调查单位

　　二手住宅销售价格调查单位为房地产经纪机构。为保证指数的科学性，调查资料的可靠性和连续性，选择的房地产经纪机构要有较强的代表性，规模大、实力强、经营状况稳定，并尽量兼顾内资、港澳台商投资等不同注册类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75％以上。

　　（四）HPI权数的确定

　　住宅销售价格指数（HPI）的权数，是指某类住宅销售面积（金额）占全体住宅销售总面积（金额）的比重。住宅销售价格指数权数的确定依据是网签数据和典行调查资料相结合。

　　2016年至2020年，编制以2015年为基期的定基指数，权数使用的是2015年各类住宅销售面积（金额）占比。

　　（五）住宅销售价格的数据来源

　　新建住宅销售价格基础数据来源：各城市房地产管理部门的网签数据。

　　二手住宅销售价格调查，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

　　住宅销售价格指数生成流程图

　　住宅销售价格指数的计算，包括新建商品住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。

　　（一）新建商品住宅销售价格指数的计算

　　1.计算各城市基本分类月环比价格指数。具体计算过程：

　　(1)销售金额除以销售面积计算出各项目各基本分类（90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上商品住宅）本月及上月平均价格。

　　(2)计算各项目各基本分类月环比价格指数。

　　①连续性销售项目和新开项目环比价格指数的计算方法。

　　连续性销售项目是指，该项目本月和上月对应分类都有成交记录；新开项目是指，该项目本月第一次进入市场销售。

　　其中：为第i个项目第j基本分类t-1期（上月）平均价格（对于新开项目则为增补的平均价格），为t期（本月）平均价格。

　　②间断性销售项目环比价格指数的计算方法。

　　间断性销售项目是指，该项目当月有交易，对应分类上月没有交易，而在上月之前的两个月曾经有交易的项目。对于该类项目，依据项目上月之前两个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格，再利用下列计算公式计算基本分类环比价格指数：

　　其中：表示第i个项目第j基本分类t期（本月）平均价格，表示距离本月最近的对应基本分类平均价格，n为距离本月的月份个数。

　　(3)计算全市基本分类月环比价格指数：

　　其中：为第i个项目第j基本分类环比价格指数，为第i个项目第j基本分类t期（本月）权数，n为该基本分类中包含项目的个数。

　　（二）二手住宅销售价格指数的计算方法

　　计算各城市基本分类月环比价格指数：

　　(1)计算各基本分类中选中的二手住宅的环比指数。各基本分类中各个统计单位（本月）均价除以（上月）均价。

　　(2)计算全市基本分类环比价格指数。计算方法与（一）新建商品住宅计算方法1.（3）相同。

　　（三）通过链式拉氏公式，将基本分类的环比价格指数汇总为各城市总指数和定基指数，并推算同比等其他指数，新建住宅和二手住宅计算方法相同。

　　住宅销售价格指数与住宅平均销售价格这两个指标都有自己特定的含义和用途。住宅销售价格指数是相对数，告诉我们价格变动了多少；住宅平均销售价格是绝对量，告诉我们一个城市各区域、各类住宅的平均成交价格是多少。

　　住宅销售价格指数是以基期住宅销售价格为100，计算得到的报告期住宅销售价格指数，是某一时期、某个地区住宅价格总水平变动趋势和程度的相对数，主要反映由货币购买力和市场供需变化导致的价格变动。

　　住宅平均销售价格可以用于各地区之间的横向比较，市场研究人士可以结合某地区居民的收入水平，研究某地区房价和居民购买力之间的关系；如将住宅按区域、品质、结构等分类，还可以反映不同类型住宅价格的绝对水平。

　　值得注意的是，两个时期的住宅销售价格相比不一定就是价格指数。住宅销售价格包含了住宅的区域、品质、环境等众多因素，住宅的楼层和结构不同，价格也会有所差异。因此，在计算价格指数时，要充分考虑这些差异，并能剔除这些差异的影响，也就是说要尽可能地寻求“同质可比”，综合考虑统计口径的一致性。但在实际调查中，同质可比的住宅是几乎不可能的。当上期、本期样本住宅存在楼层、套型等差异时，要通过一定的方法消除这些影响。