二手房交易税
个人二手房交易税率的计算
一、增值税
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
二、附加税费
1.城市维护建设税：以增值税税额为计税依据，税率分别为7%、5%、1%（市区，税率为7%；县城、镇的，税率为5%；其他地区税率为1%）。自2022年1月1日至2024年12月31日，小规模纳税人（包括自然人）城市维护建设税减按50%征收。
2.教育费附加：以增值税税额为计税依据，税率为3%。（随增值税征免）。自2022年1月1日至2024年12月31日，增值税小规模纳税人减按50%征收教育费附加。3.地方教育附加：以增值税税额为计税依据，税率为2%。（随增值税征免）。自2022年1月1日至2024年12月31日，增值税小规模纳税人减按50%征收地方教育附加。
三、个人所得税
1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”
2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
3.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
四、契税
1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
3.自2019年3月1日起，对个人购买家庭第三套及其以上住房，按照3%的税率征收契税
4.自2019年3月1日起，对个人购买非住房，按照3%的税率征收契税。
5.对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。
6.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
二手房交易税费一览表
| 二手房交易税费一览表 | |||||||
| 交易方 | 税种 | 征收方式 | 计税依据 | 税率或征收率 | 计税公式 | 不征或免征情形 | 政策依据 |
| 卖方 | 增值税 | 据实（小规模纳税人） | 转让房地产全额收入 | 5%（征收率或预征率） | 转让房地产全额收入×5% |
1.个人转让2年（含）以上普通住房；2.个人销售自建自用住房；3.家庭财产分割（包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权）。 |
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）； 《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）。 |
| 据实（小规模纳税人） | 转让房地产差额收入 | 5%（征收率或预征率） | 转让房地产差额收入×5% | ||||
| 据实（一般纳税人） | 转让房地产全额收入 | 9% |
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 销项税额=不含税销售额×9%或含税销售额÷（1+9%）×9% |
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| 城建税 | 据实 | 增值税税额 | 7%，5% | 增值税税额×7%，5% | 增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减按50%征收。 |
《中华人民共和国城市维护建设税法》 《广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（粤财法〔2022〕10号） |
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| 教育费附加 | 据实 | 增值税税额 | 3% | 增值税税额×3% | 1.增值税免征；2.符合小微企业销售额10万（30万）优惠。3.自然人和小规模纳税人减按50%征收。 |
《征收教育费附加的暂行规定》 《广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号） |
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| 地方教育附加 | 据实 | 增值税税额 | 2% | 增值税税额×2% |
《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》 《广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号） |
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| 印花税 | 据实 | 商品房购销合同或产权转移书据所载金额 | 0.05% | 计税合同金额×0.05% | 1.个人销售或购买住房，2.个人非住房赠与或离婚析产。3.增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减按50%征收。 |
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）； 《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）。 《广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业“六税两费”减免政策的通知》（粤财法〔2022〕10号） |
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| 土地增值税 | 据实 | 转让房地产增值性收入 | 30%-60% | 增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率 | 1.增值额为0；2.赠与直系亲属或直接赡养义务人；3.通过非营利社团或国家机关赠与教育、民政和其他福利、公益事业；4.个人继承房屋；5.离婚析产；6.个人转让住房；7.国家征收收回房地产；8.符合改制重组减免优惠。 |
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）； 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）； 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)； 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号 ）； 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）； 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号） 《国家税务总局清远市税务局公告》2021年第4号 |
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| 核定 | 转让房地产收入 | 5% | 转让房地产收入×核定征收率 | ||||
| 企业所得税（企事业单位） | 据实 | 应纳税所得额 | 15，20，25% | 应纳税所得额×适用税率 | 企业亏损或应纳税所得额为0。 |
《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》； 《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法（试行）〉的通知》（国税发〔2008〕30号）； 《广东省国家税务局 广东省地方税务局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的公告》（广东省国家税务局 广东省地方税务局公告2018年第1号） |
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| 核定 | 应税收入额 | 适用的应税所得率 | 转让房地产收入×应税所得率×适用税率 | ||||
| 个人所得税（个体工商户，个人独资企业、合伙企业自然人合伙人） | 据实 | 应纳税所得额 | 5%-35% | 应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 | 亏损或应纳税所得额为0 |
《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税〔2000〕91号）； 《个体工商户个人所得税计税办法》（国家税务总局令第35号） 《清远市地方税务局关于明确我市个体工商户定期定额征收个人所得税行业所得率的公告》（清远市地方税务局公告2014年第3号） |
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| 核定 | 应纳税所得额（不含税收入额*所得率*分配比例-投资者减除费用） | 5%-35% | 应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 | ||||
| 个人所得税（个人） | 据实 | 应纳税所得额（转让财产收入-财产原值-合理费用） | 20% | 应纳税所得额×20% | 1.据实征收应纳税所得额为0；2.个人转让自用达5年以上家庭唯一用房；3.按标准取得的拆迁补偿款；4.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人或赡养人；5.法定继承、遗嘱继承；6.离婚析产。 |
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）； 《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》财税〔2009〕78号 《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》国税发〔2009〕121号 根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。 根据《国家税务总局清远市税务局公告》2021年第4号 |
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| 核定 | 转让房地产收入 | 住宅1%，非住宅1.5% | 转让房地产收入×核定征收率 | ||||
| 买方 | 印花税（产权转移书据） | 据实 | 商品房购销合同或产权转移书据所载金额 | 0.05% | 计税合同金额×0.05% | 1.个人销售或购买住房；2.个人非住房继承、赠与或离婚析产。3.自然人和小规模纳税人减按50%征收。 |
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）； 《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）。 《广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号） |
| 契税 | 据实 | 转让房地产收入 | 3% | 转让房地产收入×3% | 1.婚姻期间加减名；2.互换房屋无差价；3.征地补偿重新承受房屋无差价；4.离婚析产；5.法定继承、6.符合条件的个体、个人独资企业、合伙企业与经营者、投资人、合伙人间转移；7.符合企业事业单位改制重组契税优惠. | 《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号） | |
| 1%，1.5%，2%， |
转让房地产收入×1% 转让房地产收入×1.5% 转让房地产收入×2% |
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人家庭购买第二套住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 | 《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号） | ||||
| 个人所得税（一般赠与行为受赠方需缴纳） | 据实 | 应纳税所得额 | 20% | （赠与房屋价值-受赠人支付的相关税费）×20% | 1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 |
《中华人民共和国个人所得税法》 《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号） |
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契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
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